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土地估价师考试模拟试题及解析

一、单选题（共5题，每题2分）

1.某城市核心区商业用地，土地使用权年限为40年，剩余年限为30年。根据当地土地估价规程，土地还原利率为6%，土地增值收益系数为10%。若该地块年租金收入为100万元，则该地块的收益价格最接近于（）。

A.1500万元

B.2000万元

C.2500万元

D.3000万元

2.在农用地分等定级中，某县耕地自然质量等别为5等，区位质量等别为3等，则该耕地的综合等别为（）。

A.3等

B.4等

C.5等

D.6等

3.某工业用地地块，容积率为1.5，土地出让价格为800万元，根据当地规定，土地出让金中“土地补偿费+安置补助费”占20%，“土地增值收益”占30%。则该地块的土地增值收益最接近于（）。

A.240万元

B.300万元

C.360万元

D.400万元

4.某城市新区规划用途为住宅用地，但实际已用于商业经营。根据《土地管理法实施条例》，若需变更用途，应遵循（）。

A.审批制

B.登记制

C.协商制

D.注册制

5.在基准地价评估中，某城市某区域商业用地基准地价为3000元/平方米，某地块出让面积为2000平方米，实际成交价格为3200元/平方米。若采用“差额补偿”方式，则该地块的土地增值收益补偿最接近于（）。

A.60万元

B.80万元

C.100万元

D.120万元

二、多选题（共5题，每题3分）

6.影响土地估价的因素中，属于区域因素的有（）。

A.交通条件

B.基础设施完善度

C.土地利用政策

D.土地利用现状

E.社会经济发展水平

7.在农用地估价中，常用的估价方法有（）。

A.收益还原法

B.市场比较法

C.成本法

D.路线价法

E.综合评估法

8.某企业需新建厂房，拟征收耕地50公顷。根据《土地管理法》，需支付的补偿费用包括（）。

A.土地补偿费

B.安置补助费

C.土地增值收益

D.土地闲置费

E.地上附着物及青苗补偿费

9.在土地估价报告中，应包含的内容有（）。

A.估价目的与依据

B.估价方法与参数选取

C.估价结果与附件

D.估价机构与人员资质

E.估价时间与地点

10.某城市工业用地出让，采用“协议出让”方式。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，该地块出让程序包括（）。

A.编制出让文件

B.发布出让公告

C.竞买人报名与资格审查

D.拍卖或挂牌程序

E.出让结果公告

三、判断题（共5题，每题2分）

11.土地估价中的“最高最佳使用原则”是指土地估价应以当前最高收益为依据。（对/错）

12.农用地分等定级中的“等”和“级”是同一概念，只是划分范围不同。（对/错）

13.在基准地价更新中，可采用“路线价法”评估临街地块的地价。（对/错）

14.国有土地租赁是指国家以一定年限的租赁合同方式将国有土地使用权交付承租人使用。（对/错）

15.土地估价报告中的“估价假设与限制条件”应明确说明估价前提，如土地用途、使用年限等。（对/错）

四、简答题（共3题，每题5分）

16.简述土地估价中“市场比较法”的基本步骤。

17.简述征收土地补偿费的计算方法。

18.简述土地估价报告的主要组成部分。

五、计算题（共2题，每题10分）

19.某商业地块，土地使用权年限40年，剩余年限30年。年租金收入为120万元，土地还原利率为6%，土地增值收益系数为15%。若该地块所在区域商业用地基准地价为5000元/平方米，地块面积为2000平方米。采用市场比较法，选取三个可比案例，调整系数分别为1.1、1.0、0.9。计算该地块的收益价格。

20.某县拟征收耕地60公顷，土地补偿费标准为每公顷10万元，安置补助费标准为每公顷8万元，地上附着物及青苗补偿费为每公顷5万元。若该地块原用途为水田，需占用灌溉设施，补偿费用为每公顷3万元。计算需支付的总补偿费用。

答案及解析

一、单选题答案及解析

1.C

解析：收益价格计算公式为：收益价格=年租金收入×还原率×[1-1/(1+还原率)^剩余年限]+土地增值收益。代入数据：100×6%×[1-1/(1+6%)^30]+100×10%≈2500万元。

2.B

解析：综合等别取自然质量等别与区位质量等别的较低值，即5等与3等的较低值，为4等。

3.A

解析：土地出让金中“土地补偿费+安置补助费”占20%，即800×20%=160万元；“土地增值收益”占30%，即800×30%=240万元。

4.A

解析：根据《土地管理法实施条例》，土地用途变更需经审批，属于审批制。

5.B

解