土地估价师基准地价方向面试题库及解析含案例_面试题.docxVIP

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土地估价师基准地价方向面试题库及解析含案例面试题

一、单选题（共5题，每题2分）

1.某城市基准地价更新时，采用市场比较法、收益法、成本法三种方法分别测算出的地价分别为3000元/平方米、3200元/平方米、2800元/平方米，则最终基准地价应取（）。

A.3000元/平方米

B.3200元/平方米

C.3000元/平方米和3200元/平方米的平均值

D.三者中的最高值

2.基准地价成果应用中，下列哪项不属于其主要用途？（）

A.土地出让定价参考

B.土地税收评估依据

C.土地资产核算基础

D.城市规划方案设计

3.某区域基准地价采用路线价法评估，已知临街深度30米处的路线价系数为0.8，临街深度50米处的路线价系数为0.6，则临街深度40米处的路线价系数约为（）。

A.0.7

B.0.75

C.0.65

D.0.8

4.基准地价更新周期一般根据城市发展速度和土地市场变化情况确定，下列哪项表述不正确？（）

A.经济快速发展的城市更新周期较短

B.土地市场波动剧烈的地区应缩短更新周期

C.基准地价更新周期通常为3年

D.城市规划重大调整时需及时更新基准地价

5.基准地价评估中，采用市场比较法选取可比案例时，以下哪项因素不属于修正范围？（）

A.土地用途差异

B.土地交易日期差异

C.土地权利性质差异

D.评估基准日与交易日期的时点修正

二、多选题（共5题，每题3分）

1.基准地价评估中，影响土地价格的主要因素包括（）。

A.土地位置

B.土地用途

C.土地基础设施配套程度

D.土地权利限制

E.土地开发程度

2.基准地价成果发布后，以下哪些行为属于合理应用？（）

A.政府制定土地出让底价

B.企业进行土地资产核算

C.个人评估房产价值

D.学术机构研究土地经济规律

E.城市规划部门制定控制性详细规划

3.路线价法评估基准地价时，以下哪些要素是计算的关键？（）

A.路线价

B.深度修正系数

C.宽度修正系数

D.容积率修正系数

E.土地权利限制修正

4.基准地价更新时，采用收益法评估商业用地地价，需考虑的因素包括（）。

A.年平均租金收入

B.租金增长率

C.资本化率

D.土地还原率

E.土地开发成本

5.基准地价成果应用中，以下哪些情况需进行动态调整？（）

A.土地市场供需关系显著变化

B.城市重大基础设施建设

C.土地用途管制调整

D.土地价格异常波动

E.评估方法重大更新

三、判断题（共5题，每题1分）

1.基准地价是政府制定的区域土地平均价格，具有强制性。（）

2.基准地价评估必须采用多种评估方法，单一方法测算结果无效。（）

3.基准地价成果只能用于政府土地管理，不能作为市场交易参考。（）

4.路线价法适用于城市建成区，特别是沿街商业用地评估。（）

5.基准地价更新时，可比案例的选取应优先选择近期交易案例。（）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述基准地价评估的基本流程。

2.简述基准地价与宗地地价的关系。

3.简述基准地价动态调整的主要依据。

五、案例分析题（共2题，每题10分）

案例一：

某城市某区域为商业用地，需更新基准地价。评估小组采用市场比较法、收益法和成本法三种方法进行测算，结果如下：

-市场比较法测算结果：3500元/平方米

-收益法测算结果：3600元/平方米

-成本法测算结果：3200元/平方米

已知该区域土地开发程度较高，商业繁华程度一般，且土地权利限制主要为40年使用期限。评估小组建议采用加权平均法确定基准地价，权重分别为市场比较法40%、收益法35%、成本法25%。

问题：

1.计算该区域基准地价。

2.简述评估小组选择权重的合理性。

案例二：

某城市某区域为住宅用地，基准地价评估采用路线价法。已知该区域路线价为2000元/平方米，临街深度30米处深度修正系数为0.9，临街深度50米处深度修正系数为0.6。现需计算临街深度40米处宗地的单位面积地价。

问题：

1.采用线性插值法计算临街深度40米处的深度修正系数。

2.若该宗地宽度为20米，计算其单位面积地价。

答案及解析

一、单选题答案及解析

1.答案：A

解析：基准地价是区域土地的平均价格，通常取市场比较法、收益法和成本法测算结果的加权平均值或众数。在本题中，市场比较法测算结果（3000元/平方米）与收益法测算结果（3200元/平方米）较为接近，而成本法测算结果（2800元/平方米）显著偏低，可能受限于数据可靠性。因此，优先考虑3000元/平方米。

2.答案：D

解析：基准地价主要用于土地出让定价、税收评估、资产核算等管理领域，但不直接参与城市规划