不动产抵押法律体系过程风险案例分析.pptVIP

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。二、问题的提出——土地与建筑物的法律关系从自然属性上看，建筑物无法脱离土地而独立存在。但在法律意义上，土地和建筑物是否可各为独立的物？建筑物的权利能否独立于土地的权利而存在？（1）评估当中遇到问题：由于大陆多数地区土地和房屋的登记部门分别负责土地和房屋的登记，并且只承认各自认可的土地估价报告、房产估价报告，即需要将整体的不动产按土地和房屋分别评估，出现的问题：房屋与土地的权利关系，房屋与土地的面积分配，房屋与土地的面积分摊，土地价格与房屋价格分估与整估的差异等等。（2）登记实务中的问题：2007年10月1日起施行《物权法》2007年12月30日，国土资源部出台了《土地登记办法》2008年1月22日，建设部颁布了《房屋登记办法》2014年12月出台《不动产登记暂行条例》现状：大部分地区土地、房屋分别登记土地使用权与房屋所有权主体不一致土地使用权与房屋所有权抵押登记，抵押权人不同（二）土地使用权与地上建筑物抵押的法律关系1、不动产抵押权设定时的“房随地走”、“地随房走”规则《物权法》第182条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。建筑物所有权人与建设用地使用权人相一致建设用地使用权处分时，该土地之上的建筑物一并处分地上建筑物处分时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分2、土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权

在处理房产和地产的关系时，我国的基本原则是“房随地走，地随房走”。但并不是房地一体主义，而是采用了“房地分别主义”的立法模式，将房产和地产视作相互独立的不动产，因此尽管法律规定了房地应当同时抵押，但房屋和土地使用权毕竟是相互独立的财产，单独抵押亦无不可，不能因为只抵押了其中之一便全然否定抵押的效力。处理原则：分别抵押，一并处置。土地使用权、房屋所有权，是两种互相独立的权利，但法律规定两者不能分别转让、抵押。这就是两种权利的“分与合”。在抵押估价中，不能正确处理土地使用权与地上建筑物的关系山西XX宗地现状据估价人员现场勘察：在估价基准日，宗地红线内大部分已达“场地平整”状态，地上有多幢在建工程，用途包括办公楼、原料库、车间、宿舍、配电室等（详见后附宗地现状照片）。上海XX地块开发状况估价对象为闵行区浦江镇128-2地块，至估价基准日，估价对象的宗地红线外开发程度为“七通”（通上水、通雨水、通污水、通路、通电、通讯、通气）、宗地红线内开发程度为场地平整，地上建筑物结构大部分已封顶。问题：评估范围不包括地上建筑物土地登记状况表宗地名称宗地位置土地用途四至土地使用证编号地号土地级别评估面积（m2）东南西北商业用地**街107号商业*******************并政地国用（*）第****号01商业2级110.37**********并政地国用（*）第***号01250.47根据报告，估价对象是一个商业酒店，取得2个土地证，1个房产证。委托方出具了一个评估范围说明，仅仅围绕土地面积，关于地上已投入使用的商业酒店如何处置，未进行相关说明。问题：估价报告仅评估了土地使用权价值，地上建筑物不在评估范围内，如何处理地上建筑物在不动产抵押法律关系中位置。问题产生的原因地方土地、房屋分别登记，估价机构分别评估用于登记——需要在报告中说明。可能完全忽略了土地使用权与地上建筑物一并抵押的法律规定。忽视土地使用权抵押的条件：（1）地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。（2）集体建设用地随乡镇、村企业的厂房等建筑物一并抵押的（3）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，国家租赁土地使用权可随之抵押。不动产抵押的过程风险及案例分析土地现房在建工程出让、划拨方式取得国有建设用地使用权国有建设用地使用权+在建工程抵押贷款国