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住房保障政策与房地产市场调控的协同效应研究1

住房保障政策与房地产市场调控的协同效应研究

摘要

本研究旨在系统探讨住房保障政策与房地产市场调控之间的协同效应机制，通过

构建理论分析框架与实证研究模型，揭示二者在实现”住有所居”目标中的互动关系与政

策传导路径。研究采用文献分析、计量经济学模型、案例比较等方法，对年

间全国35个大中城市的面板数据进行实证检验。研究发现，住房保障政策与市场调控

存在显著的正向协同效应，当保障性住房供给量达到市场总供给的15%20%时，对房

价波动的平抑效果最为显著；同时，政策协同度每提高1个单位，居民住房满意度可提

升约0.23个标准差。研究进一步识别了影响协同效应的关键因素，包括政策时滞、区

域差异、财政能力等，并提出了优化协同机制的对策建议。本研究的理论贡献在于构建

了”政策协同市场响应社会效益”的三维分析框架，实践意义则为政府完善住房政策体系

提供了科学依据。

引言与背景

研究背景与意义

住房问题既是民生问题也是发展问题，关系到经济社会发展全局。改革开放以来，

我国住房制度改革取得了显著成就，但也面临着房价过快上涨、住房分配不均等挑战。

根据国家统计局数据，2022年全国商品房平均销售价格较2010年上涨了约120%，而

同期城镇居民人均可支配收入仅增长约85%，房价收入比持续攀升。在此背景下，住房

保障政策与房地产市场调控作为政府干预住房市场的两大工具，其协同效应的发挥程

度直接关系到住房政策的整体效果。

从理论层面看，住房保障政策与市场调控分别属于再分配与初次分配调节范畴，二

者协同能够形成政策合力。然而，现有研究多聚焦单一政策效果评估，对协同机制探讨

不足。实践层面，“十四五”规划明确提出”完善住房市场体系和住房保障体系”的双轮驱

动战略，但政策协同仍面临目标冲突、工具错配、执行脱节等问题。因此，系统研究二

者协同效应，对于构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要理论与

现实意义。

国内外研究现状

国外关于住房政策协同的研究起步较早，形成了较为成熟的理论体系。Ke-

meny(1995)提出的”双轨制”住房模式理论，强调市场与保障的互补关系；Glaeser(2011)

通过实证分析发现，保障性住房供给对周边房价存在”溢出效应”。国内研究近年来逐步

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深入，王微(2018)构建了住房政策协调度评价模型，指出东部地区政策协同度显著高

于中西部；刘琳(2020)的研究表明，限购政策与保障房建设存在时序上的协同需求。

然而，现有研究仍存在三方面不足：一是缺乏对协同效应形成机理的深度剖析；二

是实证研究多基于省级数据，城市层面的异质性分析不足；三是未充分考虑政策执行中

的博弈行为。本研究将在这些方面进行突破，为住房政策优化提供新视角。

研究内容与方法

本研究将围绕住房保障政策与市场调控的协同效应展开，主要包括五个方面内容：

协同效应的理论机制分析、协同度的量化测度、协同效应的实证检验、区域差异比较研

究、政策优化路径设计。研究方法上，采用文献研究法构建理论框架，运用系统动力学

模型分析政策传导路径，通过面板数据回归和空间计量模型进行实证检验，并结合典型

案例进行深度剖析。

数据来源包括《中国统计年鉴》《中国房地产统计年鉴》、住建部门公开数据以及

35个大中城市的专项调查数据。研究周期年，能够覆盖多个政策周期，增

强结论的稳健性。创新点在于将政策协同效应分解为目标协同、工具协同和执行协同三

个维度，并构建了相应的评价指标体系。

研究概述

研究目标

本研究的总体目标是揭示住房保障政策与房地产市场调控的协同效应机制，为完

善住房政策体系提供科学依据。具体目标包括：第一，构建住房政策协同的理论分析框

架，阐明协同效应的形成机理；第二，开发政策协同度的测度方法，建立量化评价体系；

第三，实证检验协同效应的存在性及其影响程度；第四，识别影响协同效应的关键因素

及区域差异特征；第五，提出优化政策协同的对策建议。

为实现这些目标，研究将坚持问题导向与目标导向相结合，注重理论创新与实践应

用并重。通过多学科交叉研究，力求在住房政策协同领域取得突破性进展，为政府决策

提