区域资源与生态环境综合监测与评价指标体系及其应用研究.pptVIP

第5节直接资本化法的计算公式直接资本化法的概念直接资本化法是将将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的收益。收益的种类可能有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。直接资本化法的基本公式资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率R＝年收益/价格利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化率的通用公式为：V＝NOI/R式中：V-为房地产价值；NOI-为房地产未来第一年的净收益；R-为资本化率利用市场提取法求取资本化率的具体公式为：R＝NOI/V收益乘数是房地产的价格除以房地产的某种年收益所得的倍数，即：收益乘数＝价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值＝年收益×收益乘数几种收益乘数法对应不同的年收益的收益乘数主要有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。1、毛租金乘数法毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或者某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。房地产价值＝毛租金×毛租金乘数毛租金乘数＝价格/毛租金优点：(1)方便易行；(2)客观性强；(3)累计误差小。缺点：(1)忽略了房地产租金以外的收入；(2)忽略了不同房地产空置率和运营费的差异。适用对象：土地或者出租类型的住宅(特别是公寓)的估价。2、潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的潜在毛收入(PGI)乘以相应的潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法。V＝PGI×PGIMPGIM＝V/PGI潜在毛收入乘数法最大的优点是简单易行，最大的缺点是精度不高。几种收益乘数法4、有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的有效毛收入(EGI)乘以相应的有效毛收入乘数(EGIM)来求取估价对象价值的方法。V＝EGI×EGIMEGIM＝V/EGI最大的优点是考虑了房地产租金以外的收入及房地产的空置率，最大的缺点也是精度不高。5、净收益乘数法净收益乘数法是将估价对象未来某一年的净收益(NOI)乘以相应的净收益乘数(NIM)来求取估价对象价值的方法。V＝NOI×NIMNIM＝V/NOI净收益乘数法最大的优点是精度高。净收益乘数与资本化率的关系为互为倒数，即NIM＝1/R净收益乘数NIM、资本化率R、价值V的关系为：V＝NOI/R资本化率与报酬率的区别和关系(1)资本化率是在直接资本化法中应用，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值；(2)报酬率是在报酬资本化法中采用，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值；(3)资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常是用未来第一年的净收益除以价格)，仅仅表示从收益到价格的比率，并不明确表示获利能力；(4)报酬率则是用来除以一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值。资本化率与报酬率公式比较表例23：某宗房地产的未来净收益见下表，假设报酬率为10%，求资本化率。解：先将各年份的净收益值折现，再求和计算该宗房地产的收益价格V。所用公式：结果见下表：用房地产的收益价格和第一年的净收益，计算资本化率：R＝5000/57447.17＝8.70%例12：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年，预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。计算该宗房地产的收益价格。答案：219.19万元例13：上例中如果收益年限为无限年，其他条件不变。计算该房地产的收益价格。答案：228.57万元七、净收益按一定比率递减的公式1、收益年为有限年的公式公式的前提条件：(1)净收益第一年为A，其他按比率g逐年递减；(2)报酬率Y不变，且Y大于0；