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拆迁利益分配合同

拆迁利益分配合同是在城市更新、棚户区改造等涉及土地及房屋征收的项目中，由被拆迁人内部就拆迁补偿利益的分配方式达成的具有法律约束力的协议。此类合同的核心价值在于明确各方权利义务，预防和化解家庭或共有关系内部的利益纠纷，确保拆迁补偿款、安置房屋等利益在相关主体间得到公平合理的分配。根据《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，拆迁利益分配合同的订立需遵循自愿、公平、诚信原则，且不得违反法律、行政法规的强制性规定。

一、合同主体的界定与资格审查

（一）主体范围的确定

拆迁利益分配合同的主体通常包括房屋所有权人、共有权人、实际居住人、户口在册人员等与拆迁利益存在直接关联的自然人或法人。例如，在公房拆迁中，主体可能涉及承租人及其共同居住人；在私房拆迁中，主体则以不动产登记簿记载的所有权人为核心，延伸至通过继承、赠与等方式取得共有权的家庭成员。实践中，需特别注意“空挂户”（户口在册但未实际居住且未履行同住义务的人员）的主体资格问题，此类人员一般不具备分配拆迁利益的权利，除非合同另有明确约定。

（二）资格审查的核心要素

权利来源证明

主体需提供不动产权证、购房合同、租赁合同、户口簿、婚姻证明等材料，以证明其对被拆迁房屋享有所有权、使用权或基于亲属关系的合法权益。例如，夫妻双方在婚姻关系存续期间购买的房屋被拆迁时，即使产权证仅登记一方姓名，另一方仍可依据婚姻关系主张共有权。

特殊主体的认定

未成年人：作为限制民事行为能力人，其利益分配需由法定监护人代为处理，但合同中应明确预留其应得份额，且监护人不得损害未成年人的合法权益。

继承人：若被拆迁人在拆迁前已去世，其继承人需通过继承权公证或生效法律文书确认继承份额后，方可作为主体参与分配。

非亲属关系的共有权人：如朋友、同事共同购房的情况，需依据共有协议或出资比例确定分配资格。

二、拆迁利益的范围与计算方式

（一）利益类型的划分

拆迁利益主要包括货币补偿和实物补偿两大类：

货币补偿：涵盖房屋价值补偿（按评估价计算）、搬迁费、临时安置费、停产停业损失（针对经营性用房）、奖励费（如提前签约奖、搬迁奖）等。

实物补偿：以安置房屋为主，可能涉及产权调换房、定向安置房等，其价值需结合区位、面积、户型等因素综合确定。

此外，部分项目还存在政策性补贴，如住房困难家庭的额外补助、装修补偿、附属设施（如围墙、水井）补偿等，均需纳入合同约定范围。

（二）利益计算的基本原则

按份共有与共同共有

按份共有人应按各自份额分配利益，例如甲、乙按6:4比例共有房屋，则拆迁补偿款也按此比例分配。

共同共有人（如夫妻、家庭成员）在无约定的情况下，原则上均等分配，但需考虑实际贡献大小（如一方全额出资购买房屋）、生活困难程度等因素进行调整。

贡献度优先原则

对房屋建设、翻建、装修有重大贡献的主体，可适当多分利益。例如，子女出资为父母翻建老房，在分配时应考虑其出资份额。

实际居住需求

对于需要通过安置房屋解决居住问题的主体（如无房户、多子女家庭），可优先分配实物补偿，或在货币补偿中给予倾斜。

三、合同条款的核心内容与撰写要点

（一）利益分配方案的细化约定

货币补偿的分配方式

需明确各主体分得的具体金额及支付方式。例如：“甲方分得房屋价值补偿款的50%，即人民币150万元；乙方分得30%，即人民币90万元；丙方分得20%，即人民币60万元。上述款项由拆迁人直接支付至各方指定银行账户。”

安置房屋的分配规则

房屋归属：明确每套安置房屋的产权人，如“坐落于XX小区X号楼X单元XXX室的安置房屋归甲方所有，办理产权登记所需费用由甲方承担。”

面积补差：若安置房屋面积与应得面积存在差异，需约定补差方式。例如：“乙方应得安置面积为50平方米，实际分得房屋面积为55平方米，超出部分按市场价每平方米1.2万元由乙方补足。”

特殊利益的归属

奖励费、搬迁费等非直接基于房屋价值的补偿，可约定由实际搬迁人或主要贡献人取得。例如：“提前签约奖5万元归实际居住人丙方所有，因其负责协调签约事宜并承担搬迁义务。”

（二）权利义务与违约责任条款

协助义务

各方需配合办理拆迁手续，包括提供身份证明、签署相关文件、腾空房屋等。合同中应明确：“甲方应于本合同签订后10日内将被拆迁房屋的不动产权证原件交付乙方，用于办理注销登记手续。”

违约责任

逾期履行义务的责任：如“任何一方未按约定时间腾空房屋，每逾期一日需向其他方支付违约金500元。”

擅自处分利益的责任：若一方未经其他共有人同意擅自领取补偿款，需返还全部款项并按银行同期贷款利率支付利息。

争议解决方式

约定协商、调解、仲裁或诉讼的解决途径，例如：“因本合同引起的纠纷，各方应先协商解决；协商不成的，提交房屋所在地人民法院诉讼解决。”

（三）特殊情形的处理条款

合同变更与解除

若拆