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底层物业管理条例解读

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目录

01

条例基本概况

02

业主权益与义务

03

物业服务企业职责

04

管理决策机制

05

纠纷处理流程

06

条例实施保障

01

条例基本概况

立法背景与目的

针对物业管理活动中存在的权责不清、服务标准不一等问题，通过立法明确各方权利义务，提升物业服务质量和业主满意度。

规范物业管理行为

重点解决业主大会召开难、公共收益分配不透明等痛点，强化业主对物业服务的监督权和决策参与权。

保障业主合法权益

通过制度设计减少物业纠纷，建立物业企业、业主委员会、社区居委会三方协同治理机制。

促进社区和谐稳定

涵盖住宅小区、商业综合体、写字楼等具有共同设施设备的物业管理区域，明确保障性住房与商品住房同等适用。

适用物业类型

规定物业服务企业、开发商、业主委员会及业主四类主体的法律责任，特别强调前期物业管理阶段的开发商义务。

责任主体界定

允许省级行政区根据实际情况制定实施细则，但不得与上位法基本原则冲突。

地域执行标准

适用范围与对象

将物业服务分为基础服务（保洁、安保等）与增值服务（设施维护、绿化养护等），要求企业公示服务内容与收费标准。

明确小区广告、停车费等公共收益归属全体业主，物业代管需单独建账并定期审计，业主大会可决定收益用途。

简化屋面漏水、电梯故障等紧急情况下的维修资金申请流程，同时建立第三方监督机制防止资金滥用。

建立物业企业信用档案，将服务质量、投诉处理等纳入评价指标，实行分级分类监管并关联招投标资格。

核心条款概述

物业服务标准分级

公共收益管理制度

应急维修资金使用

信用评价体系

02

业主权益与义务

业主基本权利

业主依法享有对专有部分的使用权，包括居住、经营或出租等，但需符合规划用途及相关法规要求。

物业使用权

业主可查阅物业公司的服务合同、财务收支明细及维修基金使用情况，物业需定期公开相关信息。

监督与知情权

业主有权分享小区共有部分（如广告位、公共场地租赁）产生的收益，收益分配需经业主大会决议并公示。

共有部分收益权

01

03

02

业主有权通过业主大会或业委会参与小区重大事项（如选聘物业、修改管理规约）的投票表决。

参与决策权

04

业主需按约定支付物业管理费、专项维修资金等费用，逾期未缴可能影响公共服务的正常运转。

按时缴纳费用

业主应尽义务

业主应服从小区公共秩序，不得违规装修、占用消防通道或制造噪音扰民等行为。

遵守管理规约

业主不得擅自损坏或改造电梯、绿化带等共有设施，发现故障需及时报修并配合维修工作。

维护共有设施

业主需配合物业进行外来人员登记、消防演练等安全措施，确保社区整体安全环境。

配合安全管理

使用优先顺序

共有部分（如停车场、活动室）的使用需遵循“业主优先”原则，对外租赁需经业主大会同意且收益归全体业主所有。

维修责任划分

共有部分的大修、更新由专项维修基金支出，日常维护由物业负责，业主不得私自占用或改变其用途。

改造审批流程

任何涉及共有部分的改造（如加装电梯、扩建花园）必须提交业主大会表决，并获得三分之二以上业主同意方可实施。

争议解决机制

针对共有部分使用的纠纷，可通过业委会调解、街道办协调或司法途径解决，确保公平性与合法性。

共有部分管理规则

03

物业服务企业职责

服务内容与标准

公共区域清洁与维护

物业服务企业需确保小区公共区域（如楼道、电梯、绿化带等）的日常清洁与定期消毒，保持环境整洁卫生，并制定明确的清洁频次与质量标准。

安全保卫与秩序管理

包括门禁系统维护、24小时安保巡逻、监控设备运行检查等，确保住户人身与财产安全，同时规范车辆停放、噪音控制等公共秩序管理。

设施设备运行保障

对供水、供电、消防、电梯等基础设施进行定期巡检与维护，建立故障应急响应机制，确保设备正常运行并符合安全规范。

投诉处理与沟通机制

设立住户投诉渠道，明确投诉响应时限与处理流程，定期公示服务改进措施，提升住户满意度。

收费规范与透明度

费用构成公示

物业服务费、专项维修资金等收费项目需明确列支范围与计算依据，并在小区公告栏或线上平台公示，避免隐性收费或重复计费。

01

收支明细公开

每季度或年度向业主公布物业服务费用收支明细，包括公共能耗、保洁耗材、设备维修等具体支出，接受业主监督与质询。

差异化服务定价

针对不同服务等级（如基础保洁与深度清洁）或特殊需求（如专属车位管理），需制定差异化收费标准并征得业主同意。

违规收费追责

对未经业主大会批准擅自提高收费标准或增设收费项目的行为，明确处罚措施并支持业主依法维权。

02

03

04

维护保养责任

制定绿化修剪、外墙清洗、排水管道疏通等周期性养护计划，留存检查记录并公示执行情况，确保设施长期可用性。

公共设施周期性养护

针对水管爆裂、电路故障等突发问题，设立24小时应急维修团队，承