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2025年房地产经纪人城市更新与旧改项目投资分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人城市更新与旧改项目投资分析专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人城市更新与旧改项目投资分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在城市更新项目中，以下哪项是影响项目投资回报率的最关键因素？

A、项目地理位置

B、开发商品牌

C、建筑设计风格

D、营销推广策略

【答案】A

【解析】正确答案是A。地理位置决定了项目的区位价值、交通便利性和周边配套，

直接影响项目的售价和租金水平，是影响投资回报率的核心因素。B、C、D虽然对项

目有影响，但属于次要因素。知识点：城市更新项目投资价值评估。易错点：容易忽视

地理位置的基础性作用，过度关注营销等表面因素。

2、旧改项目中，以下哪种改造模式通常需要最长的开发周期？

A、外立面翻新

B、结构加固

C、全面拆除重建

D、功能升级改造

【答案】C

【解析】正确答案是C。全面拆除重建涉及原建筑拆除、规划审批、新建筑施工等

完整流程，周期最长。A、B、D属于局部改造，周期相对较短。知识点：旧改项目开

发模式。易错点：误以为结构加固最复杂，实际拆除重建流程更繁琐。

3、城市更新项目的风险评估中，以下哪项属于政策性风险？

A、施工安全事故

B、拆迁补偿纠纷

C、房地产市场波动

D、容积率调整限制

【答案】D

【解析】正确答案是D。容积率调整属于政府规划管控政策，直接影响项目收益，是

典型政策性风险。A属于施工风险，B属于法律风险，C属于市场风险。知识点：城市

更新项目风险分类。易错点：容易将拆迁补偿误判为政策风险，实际属于法律风险范畴。

4、以下哪项指标最能反映旧改项目的投资强度？

A、容积率

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B、建筑密度

C、绿地率

D、单位面积投资额

【答案】D

【解析】正确答案是D。单位面积投资额直接体现项目资金投入强度。A、B、C属

于规划指标，不直接反映投资强度。知识点：旧改项目投资分析指标。易错点：容易混

淆规划指标与经济指标的区别。

5、城市更新项目中，以下哪种融资方式最可能面临严格的合规审查？

A、银行开发贷款

B、信托融资

C、股权融资

D、政府专项债

【答案】B

【解析】正确答案是B。信托融资因涉及复杂交易结构，近年来监管趋严，合规审

查最严格。A、C、D相对透明度高。知识点：城市更新项目融资渠道。易错点：误以

为政府专项债审查最严，实际信托融资是监管重点。

6、旧改项目的可行性研究中，以下哪项内容通常最先确定？

A、投资回报率

B、改造范围边界

C、施工组织方案

D、销售价格预测

【答案】B

【解析】正确答案是B。改造范围边界是项目立项的基础，必须最先确定。A、C、D

都需要在范围确定后才能测算。知识点：旧改项目开发流程。易错点：容易颠倒分析顺

序，忽视基础工作的重要性。

7、城市更新项目的土地增值收益分配中，以下哪方通常享有优先权？

A、原产权人

B、开发商

C、政府

D、金融机构

【答案】C

【解析】正确答案是C。政府通过土地出让金等方式优先获取增值收益，这是我国

土地制度的特征。A、B、D的分配次序在后。知识点：城市更新收益分配机制。易错

点：容易误判原产权人优先，实际政府享有法定优先权。

8、以下哪种情况最可能导致旧改项目出现“烂尾”风险？

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A、设计变更频繁

B、施工进度延误

C、资金链断裂

D、周边配套滞后

【答案】C

【解析】正确答案是C。资金链断裂是项目停工的直接原因，A、