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房产中介合同范本及风险防范要点

在房产交易的复杂流程中，一份规范的中介合同既是保障交易双方权益的基石，也是化解潜在纠纷的关键。无论是买方委托购房，还是卖方委托售房，清晰界定中介服务范围、权利义务及违约责任，都能为交易的顺利推进提供有力支撑。本文将结合实务经验，提供一份具有参考价值的合同条款框架，并深入剖析签订过程中的核心风险点。

一、房产中介合同核心条款示例

（一）合同当事人基本信息

1.委托方（甲方）：需明确身份信息（自然人注明姓名、身份证号；法人或其他组织注明名称、统一社会信用代码）、联系方式及通讯地址。

2.受托方（乙方，中介机构）：需载明中介机构全称、备案编号、营业执照地址、联系方式，并由执业经纪人签字（附经纪人资格证号）。

（二）委托事项与服务范围

1.委托类型：明确为“买方委托”或“卖方委托”。

买方委托：需注明购房预算、意向区域、房屋类型、面积要求等核心需求。

卖方委托：需列明房屋具体地址、产权证号、建筑面积、权属状况（是否有抵押、查封等）、挂牌价格及交易条件（如是否接受按揭、付款周期等）。

2.服务范围：

基础服务：信息提供、房源带看（或客源推荐）、交易流程咨询。

增值服务：协助产权调查、合同拟定、贷款对接、过户手续办理等（需逐项列明，避免模糊表述）。

（三）佣金与支付

1.佣金标准：需明确佣金计算方式（如按成交总价的百分比、固定金额），并注明是否包含税费、跑腿费等其他费用。

示例：“甲方应于【房屋买卖合同签订当日】向乙方支付佣金，佣金金额为成交总价款的X%，此费用为乙方提供本合同约定服务的全部报酬，除本合同另有约定外，乙方不得另行收取其他费用。”

2.支付条件：避免约定“无论交易是否成功均需支付佣金”，建议明确为“以房屋买卖合同成立且交易完成（或满足某一具体节点，如产权过户完毕）”为支付前提。

（四）房屋信息与交易配合

1.卖方委托时：需附《房屋权属状况说明书》作为附件，明确房屋是否存在共有权人、租赁情况、抵押登记、是否为“满五唯一”等影响交易的关键信息。

2.交易时限：约定双方配合办理各项手续的时间节点，如“甲方应于收到乙方通知后X个工作日内提供产权证明原件供乙方核验”。

（五）权利义务与违约责任

1.甲方义务：如实提供委托信息，配合乙方开展服务，不得私下与乙方介绍的交易方直接交易（即“跳单”条款，需明确违约责任）。

2.乙方义务：勤勉尽责核实房源信息，如实告知交易风险，不得隐瞒房屋瑕疵或提供虚假信息；对甲方个人信息及交易信息承担保密义务。

3.违约责任：

甲方违约：如“跳单”，需按约定佣金的X%支付违约金；逾期提供材料导致交易延误，承担相应损失。

乙方违约：如提供虚假房源信息导致合同目的无法实现，应退还已收佣金并赔偿甲方直接损失。

（六）合同变更、解除与争议解决

1.约定变更或解除合同需双方书面同意；

2.争议解决方式：明确选择仲裁或诉讼（如诉讼，需约定管辖法院）。

二、风险防范要点：从签约到履约的全流程把控

（一）签约前：核查中介资质与主体信息

1.中介机构与经纪人资质：要求中介出示营业执照、备案证明，经纪人提供执业资格证书，避免与“黑中介”或无资质人员签约。可通过当地住建部门官网查询中介机构备案状态。

2.房屋产权信息核验：卖方委托时，务必要求中介协助核查房屋产权证、土地使用证（或不动产权证）的真实性，确认产权人是否与卖方一致，是否存在抵押、查封、异议登记等限制交易的情形。买方切勿仅凭中介口头描述或图片就签订合同。

（二）签约时：聚焦核心条款的“明确化”与“防歧义”

1.佣金条款：避免“模糊收费”

警惕“打包收费”“一口价”等表述，需拆分佣金与其他服务费用（如贷款服务费、过户代办费），明确每项费用的服务内容和支付节点。

约定“交易不成退佣”的具体情形，如因房屋产权问题导致无法过户、买方贷款未获批准且非甲方过错等，应明确佣金退还比例或全额退还。

2.“跳单”条款：合理性与公平性审查

部分中介合同中“禁止跳单”条款过于严苛，如“只要中介带看过房屋，无论是否通过其他渠道成交均需支付佣金”。需修改为“仅在甲方利用乙方提供的独家房源信息或服务后，绕过乙方与第三方成交”才构成违约，避免限制甲方通过其他合法途径交易的权利。

3.房屋瑕疵与风险告知义务

要求中介在合同中书面承诺“已就房屋已知瑕疵（如漏水、墙体开裂、周边规划变动等）向甲方充分披露”，并约定如因未披露瑕疵导致交易纠纷，中介需承担连带赔偿责任。

（三）履约中：证据留存与流程监督

1.书面沟通优先：所有变更交易条件、补充约定的内容，均需通过书面形式（如补充协议、邮件、微信聊天记录截图并经双方确认）留存，避免口头承诺无据可依。

2.资金安全：拒绝