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2009年土地估价师考试真题与详细答案(全)

姓名：__________考号：__________

题号

一

二

三

四

五

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一、单选题(共10题)

1.某宗土地在出让时，规定地上建筑物面积为1000平方米，土地出让年限为50年，土地用途为商住混合用地。该土地的土地使用权出让金为每平方米10000元。该土地的评估价值为多少？()

A.5亿元

B.50亿元

C.500亿元

D.100亿元

2.下列哪项不属于土地估价的直接成本法中的直接成本？()

A.土地购置成本

B.建筑成本

C.设备购置成本

D.装修成本

3.关于房地产估价，以下哪种情况不属于房地产估价的适用范围？()

A.土地使用权转让

B.房地产抵押贷款

C.房地产拍卖

D.房地产广告发布

4.下列哪种情况不适用于市场比较法？()

A.房地产市场活跃，可比较案例充足

B.房地产交易频率低，市场案例稀缺

C.房地产交易频繁，市场案例充足

D.房地产交易案例中存在大量相同或相似的交易

5.某宗土地的年期修正系数为0.9，其土地价格应为原价的多少倍？()

A.1倍

B.0.9倍

C.1.1倍

D.0.1倍

6.在收益还原法中，下列哪项不属于净收益？()

A.租金收入

B.投资收益

C.房产税

D.维修费

7.关于房地产估价中的比较法，以下哪种情况不适用比较法？()

A.房地产市场活跃，交易频繁

B.房地产交易案例较少

C.房地产交易案例较多

D.房地产交易案例质量高

8.某宗土地的评估价值为2000万元，土地出让年限为50年，剩余年限为30年，其年期修正系数为0.6。该土地的土地价格为多少？()

A.2000万元

B.1200万元

C.600万元

D.300万元

9.在房地产估价中，收益还原法的基本公式是：()

A.土地价格=净收益/折现率

B.土地价格=净收益×折现率

C.土地价格=净收益+折现率

D.土地价格=净收益-折现率

10.在土地估价中，下列哪种情况不适用于成本法？()

A.新开发土地

B.成片土地

C.空地

D.已建成建筑物

二、多选题(共5题)

11.以下哪些因素会影响土地的估价价值？()

A.土地位置

B.土地用途

C.土地面积

D.建筑物状况

E.经济环境

12.在市场比较法中，以下哪些步骤是必要的？()

A.确定比较案例

B.选择合适的比较指标

C.调整比较案例的价格

D.计算土地价格

E.分析市场趋势

13.收益还原法中的净收益通常包括哪些内容？()

A.租金收入

B.投资收益

C.房产税

D.维修费

E.水电费

14.以下哪些是土地估价中常用的估价方法？()

A.成本法

B.市场比较法

C.收益还原法

D.成新法

E.价值工程法

15.在土地估价中，以下哪些因素需要进行年期修正？()

A.土地剩余使用年限

B.土地出让年限

C.土地价格波动

D.土地政策变化

E.土地市场供需状况

三、填空题(共5题)

16.土地估价的目的是为了确定土地的______。

17.在土地估价中，______是衡量土地质量的重要指标。

18.市场比较法中，______是选择比较案例的重要依据。

19.收益还原法中，______是计算净收益的基础。

20.土地估价的______是指土地估价的科学性和合理性。

四、判断题(共5题)

21.市场比较法适用于所有类型的土地估价。()

A.正确B.错误

22.土地估价的成本法只考虑土地开发成本。()

A.正确B.错误

23.收益还原法中的折现率越高，评估的土地价值越低。()

A.正确B.错误

24.土地估价中，土地的面积越大，其评估价值就越高。()

A.正确B.错误

25.在土地估价中，土地的年期修正系数始终小于1。()

A.正确B.错误

五、简单题(共5题)

26.简述市场比较法的基本原理。

27.成本法中的土地开发成本包括哪些内容？

28.解释收益还原法中的折现率。

29.什么是土地估价中的年期修正？

30.在土地估价中，如何确定土地的适宜用途？

2009年土地估价师考试真题与详细答案(全)

一、单选题(共10题)

1.【答案】A

【解析】根据公式，土地评估价值=土地出让金/土地面积=