世联-增城九州新塘项目前期定位报告-86PPT.pptVIP

2020/8/9Sunday;目录;;;位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。;;一期用地主要是厂房、办公楼、足球场;园林绿化;区域优势明显;;增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％;按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于平稳发展阶段。

根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！;增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米;新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升;发展阶段;;项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应”;新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城;都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里；

南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约780平方公里；

花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里；

增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里；

从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。;新塘响应东进战略，成为经济产业承接地;产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充;;封闭型市场特点;潜在的大盘将分流部分新塘客户;机遇大于威胁;;;;住宅市场;新塘住宅项目信息表;新塘住宅项目信息表;新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在2800-3500元/m2，个别楼盘接近4000元/m2。

城西郊区板块均价在3200/m2带装修。

广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋房楼价在4000-4500/m2左右;三房、四房是目前市场主流！;三房户均面积：130平米，四房户均面积：155平米;产品出现跃式、错层等特色户型;入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势;市场经验值;户型主要以大户型与小户型两个方向

三房户型跨度最大，主力户型正在从主流型向舒适型过渡，出现部分豪华型的三房

四房户型全部集中在舒适豪华型

中户型面积85-100m2的户型出现断层

;区域内大户型个案;区域内小户型个案;小户型投资回报率高;??方名都

错层复式公寓：262套

预计06年10月入市;9栋;新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、4房为主；

3房集中在100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分豪华型3房；

4房集中在140-160m2的舒适型及豪华型产品；

高档次、产品创新成为未来趋势；;各项目客户分析一览表;新塘客户为哑铃型结构;新塘客户可大致分为如下几类：;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;新塘客户需求面积如下;产品以大户型为主，配合部分小户型;产品配比建议;九州国际公馆·一座新城的荣耀;;街铺商业状况分析

裙楼商业状况分析

区域商业街状况分析

有没有可超越的空间——推断街铺存在可超越的空间＿无主题规划

裙楼对于开发商而言都是出租，回收慢，以来主力店引入，在商业价值不大，是欠缺商业效率

商业街欠缺风情格调，休闲购物的氛围

自身：临界面长，以街铺为主的商业业态，分析路的情况，分析周遍商业气氛，劣势．被广深切割，不能简单延伸城市广场，要突破性超越

是否具备市场基础来自客户的声音＿目前商业业态未能满足其商业垢污需求

要营造人聚性的商业尺度

新塘第一摩尔街（ＭＡＬＬ）

;解放北商业街区

月租金情况：

街头：250-300元/平米

街中：200元/平米

街尾：180-190元/平米;街铺商业状况分析;各路段街铺情况;小区;;商场;;新塘商业格局研究小结;地块条件剖析;基本的生活需要会在新塘买，去新客隆啦，还算比较齐全；如买大件商品或高档货当然去广州啦，我就常去天河城那边。

——新塘汽车城老板娘（王女士）;;;;;;;超高商业附加值;;集中商业全城首创2楼街铺化;;酒店市场分析;项目名称;酒店市场现状分析;广深大道两旁的准四星及四星娱乐、休闲、餐饮等配套齐全，总体经营良好；且其配套设施成为入住客户、本地老板消费应酬的主要场所

本地酒店平均入住率为70%左右，四星级酒店入住率更高

市场缺乏由知名酒店管理集团管理的星级酒店。;;本项目酒店方向的判断