《建筑物区分所有权解释》中关于对有利害关系业主的说明.docxVIP

《建筑物区分所有权解释》（最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）中关于“有利害关系业主”的界定和权利保护，主要围绕业主共同管理权的行使展开。以下结合法律条文和实务要点进行说明：

一、法律依据

《民法典》第278条

规定业主共同决定事项需满足“双过半”（一般事项）或“双三分之二以上”（重大事项）的同意比例。

《建筑物区分所有权解释》第14条

明确特定情况下需征得“有利害关系的业主同意”。

二、“有利害关系业主”的界定

定义：

指因共有部分或共同管理事项的变动，其专有部分的使用、安全、采光、通风、通行等合法权益可能受到直接影响的业主。

具体情形（司法解释及实务案例）：

相邻关系业主

如加装电梯、改建外墙、增设广告牌等，直接影响相邻楼层或同一单元业主。

例如：低楼层业主对电梯加装是否导致采光、噪音影响具有利害关系。

共有部分专属使用权的变动

将公共绿地划为车位、改变公共区域用途（如物业用房改为商铺），影响全体或部分业主权益。

涉及安全隐患的改造

如拆除承重墙、改变消防通道等，可能危及整栋楼安全的，全体业主均视为有利害关系。

跨区域影响

小区内某栋楼的改建可能影响相邻楼栋的通风、采光，则相邻楼栋业主属于利害关系人。

三、实务操作规则

同意程序

需取得“有利害关系业主”的单独书面同意，而不仅仅是参与业主大会表决。

例如：某业主拟将住宅改为经营性用房，需征得本栋楼全体业主同意（《民法典》第279条）。

救济途径

若未征得同意擅自实施，利害关系业主可起诉要求恢复原状、赔偿损失（《民法典》第286条）。

司法认定标准

直接性：影响必须具体、直接，而非间接或推测。

实质性：需对专有部分的使用或价值产生显著影响（如噪音超标、采光减少20%以上）。

可预见性：损害后果在实施前可合理预见。

四、典型案例

加装电梯争议（2021年上海某小区案）

某单元加装电梯，低层业主以采光、噪音为由反对。

法院认定低层业主属于“有利害关系人”，未获其同意则程序违法，判决暂停施工。

外墙广告牌纠纷（2020年北京某商业楼案）

物业擅自在楼顶设置广告牌，遮挡相邻住宅采光。

法院判决拆除广告牌，并向受影响业主赔偿损失。

五、注意事项

程序合规性

业主大会决议不能替代“有利害关系业主”的单独同意。

需通过书面通知、听证会等方式明确告知并征求意见。

证据保留

实施方应留存征得同意的书面记录、评估报告（如采光分析、噪音检测）等证据。

调解优先

法律鼓励通过社区调解、业委会协商解决争议，避免诉讼成本。

六、总结

“有利害关系业主”的核心在于保护特定业主的合法权益不受多数决的侵害。其界定需结合具体事实、专业评估及司法裁量，避免“一刀切”适用。实务中，开发商、物业或业主在实施可能影响他人权益的行为时，应严格遵守法定程序，否则可能面临法律风险。