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04十二月2025房地产市场研究分析报告

本市场调查报告是围绕着延安市凤凰广场综合商业项目展开的，调查的范围以整个延安市区的商业市场现状为基础，围绕本项目在延安的商业定位。其目的是为决策方提供该项目商业立项的决策依据，以最终保障该项目总体定位的市场准确性和科学合理性。此次市场调查需要解决的主要问题是：本项目适合做何种商业？面向什么样的客户群？延安市区目前的商业格局是否有重新划分的空间以及与本项目商业定位的市场关系。我们开展了为期十天的市场调查，为保证市场信息的准确性，通过了多种有效渠道（包括政府相关职能部门、各类商业业态、房产物业单位、经营商户和消费人群），进行了深入细致的工作，同时发放了各种调查表格，消费者调查问卷，基本保证了这次市场调查的准确性和客观性前言

延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位

中心市区为全市政治、经济、文化中心；分为8个功能区，即中心街商贸区；东关商贸、居住、无污染工业综合发展区；南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。延河南川河延河清凉山宝塔山凤凰山

“中疏、西控、北进、东扩、南下”拉开框架，拓展空间：“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。“西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。“东扩”，就是积极做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。“南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔两个新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。

一、延安的经济发展水平

2010年年底延安市的总人口为215.18万人，人口自然增长率为4.64‰，国内生产总值为885.42亿元，增幅为14.6%。社会消费品零售总额110.62亿元，增幅为18.4%。城镇居民人均可支配收入为17880元，增幅为19.1%。根据延安市统计局提供的最新预测报告，延安市到“十二五”末生产总值将会突破2000亿元，人均生产总值1.3万美元，达到中等发达地区水平。，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；延安目前的经济和商业市场正处在一个强劲的上升时期，尤其是下一步旧商业区的改造和新商业区的规划建设，将重新调整市场格局。

陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山环绕的夹缝城市

2010年延安全市生产总值达到885.42亿元，位居全省第五。2006年GDP总值为453（亿元），到2010年增至885（亿元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增长趋势。2010年，按可比价格计算，延安市GDP同比增长13.6%，增速比上年加快1.4个百分点，高于全国（10.3%）3.3个百分点。近年延安市GDP稳步增长，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；宏观经济

按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到4980美元。由于能源产业的高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据核心位置，产业发展结构对能源依耐性大产业机构

城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入持续走高，城市处于高速发展中，整体消费能力不断提高。2010年延安市城市人均可支配收入达到17880元，同比09年增长17.5%。2010年延安市固定资产投资总额达到724.53亿元，同比09年增长30%。城市人均收入的提高和和固定资产投资总额的上涨表明了延安市城市居民生活水平的稳步提高，城市居民也具备了更高的消费能力。宏观经济

二、延安市区主要商业业态的发展现状

板块结构延安市房地产开发沿“Y”字形各边呈带状发展，主要分为中心区域、城西、城东、城南、方塔新区五大板块。城东板块城西板块城西板块中心板块受延安市“Y”字形山沟地形限制，延安房地产主要分为带状五个