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物业设施维护保养计划

一、计划制定的指导思想与目标

物业设施维护保养计划的制定，应以“预防为主、防治结合”为核心指导思想。其根本目标在于：

1.保障设施安全运行：杜绝安全隐患，防范安全事故，确保人身与财产安全。

2.维持设施良好性能：通过规范的维护保养，使各类设施设备处于最佳运行状态，发挥其应有功能。

3.延长设施使用寿命：减少不必要的磨损与损耗，延缓设施老化，降低更换频率与成本。

4.提升物业综合品质：为业主与使用人提供整洁、有序、高效的物业环境，增强满意度与归属感。

5.优化运营成本：通过合理规划与精细管理，平衡维护投入与长期效益，实现成本的有效控制。

二、组织架构与职责分工

明确的组织架构与清晰的职责分工是计划有效执行的前提。

1.管理主体：通常由物业服务中心（或物业管理处）牵头，设立专门的工程或设施管理部门负责具体实施。

2.核心团队：

*工程经理/设施主管：负责计划的整体策划、制定、审批、监督与评估，协调资源，对接外部专业单位。

*专业技术人员：如电工、水工、暖通工、电梯安全管理员等，负责各自专业领域设施的维护保养计划细化、技术指导与质量把控。

*维保技工：按照计划要求，具体执行日常巡检、清洁、润滑、紧固、调整等维护保养作业。

3.外包协作：对于专业性强、技术要求高或需特定资质的设施（如电梯、消防系统、高压配电等），应选择合格的外包服务供应商，并明确其职责、服务标准与质量验收要求。

三、设施分类与维护保养内容

物业设施种类繁多，需根据其功能特性与重要性进行分类管理。

（一）建筑本体维护

1.主体结构：定期检查梁、柱、板等承重结构有无裂缝、变形、腐蚀等现象；检查墙体、地面、顶棚的完好性，及时处理空鼓、渗漏、脱落等问题。

2.屋面与防水：定期检查屋面防水层、排水坡度、落水口、天沟，确保排水畅通，防止渗漏；检查避雷设施的连接与完好性。

3.门窗与幕墙：检查门窗开启灵活性、密封性，玻璃有无破损，五金件是否完好；幕墙结构胶、密封胶的老化情况，开启扇的安全锁闭。

（二）给排水系统维护

1.生活给水系统：定期检查水泵运行状况、压力、水质；清洗消毒水箱（池）；检查管网有无渗漏、堵塞；阀门、水表的完好与灵敏性。

2.排水系统：定期疏通排水管道、检查化粪池（隔油池）的清运与维护；确保排水通畅，防止返味、堵塞。

3.消防给水系统：配合消防系统维护，确保消防水泵、管网、阀门、消火栓等处于完好备用状态。

（三）暖通空调系统维护

1.空调系统：定期清洗或更换空气过滤器；检查冷却塔、冷凝器、蒸发器、风机盘管、风管的清洁与运行状况；检查制冷剂压力，温控装置的准确性。

2.通风系统：检查送排风风机运行，风道清洁，防火阀功能。

3.供暖系统（如适用）：检查锅炉（或换热站）、管网、散热器的运行与保暖情况，确保供暖效果。

（四）电气系统维护

1.高压配电系统：由专业人员按规程进行巡检、预防性试验与维护，确保变压器、高压柜、断路器等设备安全稳定运行。

2.低压配电系统：检查低压配电柜、电缆、配电箱（柜）、开关、插座的运行温度、连接紧固性，确保三相平衡。

3.照明系统：定期检查公共区域照明灯具、开关的完好率，及时更换损坏部件，确保照明充足。

4.防雷接地系统：定期检测接地电阻，检查接闪器、引下线的连接与完好性。

5.应急电源系统（EPS/UPS）：定期进行充放电试验，确保应急情况下的可靠供电。

（五）消防系统维护

严格按照消防法规要求，对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明与疏散指示系统、消防广播、灭火器等进行定期检查、测试与维护，确保其功能完好有效，并做好记录存档。

（六）电梯系统维护

由具有资质的专业单位进行日常维保与定期检验。物业方应监督维保质量，检查维保记录，确保电梯运行平稳、安全装置（如限速器、安全钳、缓冲器）功能正常，轿厢内外呼梯装置、照明、通风、报警装置完好。

（七）公共安防系统维护

1.监控系统：检查摄像头图像质量、录像存储、硬盘容量、矩阵（或NVR）运行状况。

2.门禁系统：检查读卡器、门锁、控制器、电源的运行，确保出入管理正常。

3.对讲系统：检查室内机、门口机、管理机的通话质量与功能。

（八）环境与康乐设施维护

1.停车场设施：检查道闸、车位锁、交通标识、减速带、反光镜、监控等。

2.公共卫生间：检查洁具、感应器、照明、通风、给排水设施。

3.绿化灌溉系统：检查喷头、管道、控制阀门的完好与工作状态。

4.康乐设施：如儿童游乐设施、健身器材等，定期检查结构安全性、部件紧固性，确保使用安全。

四、维护保养周期与频次

根据设施的重要性、使用频率、运行环境及制造商建议，制定不同的维护