成都后花园三期形象定位及推广策略.pptVIP

04十二月2025成都后花园三期形象定位及推广策略

总战略非别墅的别墅生活

我们面对及需要解决的五大问题。市场大环境问题。潜在客群特质及购买心理问题。项目物理与精神定调问题。在复杂低迷的市场背景下如何进行营销推广的问题。企业品牌的运用与延展问题。

大市·大势第一部分市场大环境

调控近期事件2010.1.10国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。结果在短时间观望缓冲之后，继续产生高价地王，３月份房价飙升2010.3.10国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。从资金链条和拿地层面上控制房产市场的门槛，但短时间内影响有限。2010.09.29国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。出现了一面是潜在购房者的观望情绪变浓，另一方面价格持续上涨的有价无市状况。一线城市品牌开发商大量转战商业、旅游地产和二三线城市。2011.01.26国务院总理温家宝26日主持国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。有人买不了，有人买不起，加之观望情绪更浓，一线城市房产市场将持续降温。

新政下的成都15日，成都市房管局、发改委、财政局、国土局、地税局、金融办等部门联合印发了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》(以下简称《意见》)，通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护成都房地产市场平稳健康发展态势。而据《意见》规定：从2月15日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。新政之下，买得起、买得了房子的人都越来越少，而且许多既买得起又买得了的人也加入到了观望行列，短时间内将会捂住腰包。新政之下，一线城市竞争将愈加惨烈。

延续2010，2011无疑将是个政策年，轻松愉悦的销售和购买或都将一去不返，只有更多竞争、赛跑、只有更细致的去细分市场，紧紧抓住那一部分买得起的、买得了的、必须买的、仅存的客户。

第二部分潜在客群特质及购买心理惯例来说，我们应该把客户分析放在项目分析之后来说。我们现在提前了，因为我们面对的市场不是以前的市场了。

他们是谁？他们在哪？或许我们以前会说他们是成功人士、企业老总、公司高管等等！我们会说他们在全国，甚至在世界各地。没错，因为那时候我们在卖别墅、卖身份、卖一种身心俱需要的状态，而且数量有限。现在我们不卖别墅了，我们不仅需要成功人士、企业老总、公司高管、更需要公务员、教师、商人、工人、农民、学生、我们需要所有的想买房的，可以买房的人。他们当然在全国或者说全世界，但以四川成都为主，其他市区为辅，成都市内区域区分渐小。因为我们有1800余套一线城市的别墅之后的高端的大户型为主的房子。

他们的特质我们的客群区分太泛滥？是的，因为群体在变小，我们已经不能去拒绝别人了。那他们的特质是什么？前面已经说了，想买房的，而且能买房的，因为这样的人越来越少了。当然，他们也需要有特质。那就是需要有房子，并追求美好生活的那部分人吧。

购买心理他们担心首付越来越高他们担心离城市越来越远他们担心生活成本越来越高，生活越来越不方便他们存在侥幸心理，希望降价他们想要好房子，好地段，好品牌他们以刚性需求及急需的改善性居住需求为主

购买心理新政不断，但可喜的是，我们项目属于郫县，不属于新一轮限购之列。区域内大盘、别墅林立，属于绝对的成都高端生活区。新政下，大量购房者将流入不在限购之列的郊县，且因为购房套数限制，一步到位的购买中大户型将逐渐成为趋势。

第三部分物理调性与精神调性成都后花园。成都知名别墅项目。足够的知名度。一定的品牌价值。高端生活的标志。别具一格的风格。

圣沅房产10年历程旗下项目品牌

成都后花园三期如何告诉市场，这不是别墅项目，但有高端的品质和高端舒服的生活方式？

项目基础数据一