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04十二月2025房地产开盘前营销方案

营销报告目录银基王朝前阶段工作分析（销售，推广）现阶段营销环境分析总结（市场，政策）前期推广总结分析（媒体选择）4.开盘前营销方案（执行，活动）5.推广费用预算及整合6.支撑保障体系7.人员分工及考核

1银基王朝前阶段营销工作的分析

银基王朝1-2月份财务指标完成情况1月份销售2月份销售套数销售额回款额套数销售额回款额2009年1189791416287021452010年544869611674567686682009年1-2月份，项目总销售额4869+5676=10545万元。同比2009年1-2月份3767的销售额，销售额增长6778万；1-2份总销售套数128，同比增加101套，回款额同比增加11725万。

目前项目在售情况银基王朝三期共计1562套房源（15.7万㎡），2009年12月19日开盘推出1、3、4、6、7、8号楼，共计875套房源、9.1万㎡，截止3月3日，已销售507套，销售率58%，剩余368套，2批次待售687套。1批次剩余单位368套，其中1房58套，2房69套，3房24套，4房217套占总剩余套数的58.96%。剩余单位中，6号楼剩余单位最多，105套，占总剩余单位的28.53%，西南户暗厨暗卫暗厅，滞销。楼宇1号楼3号楼4号楼6号楼7号楼8号楼剩余套数6652651055045总计368套

目前项目在售情况1月23号到3月3号，银基3期1批次销售105套。其中成交1房28套，2房33套，3房29套，4房15套，成交户型较均衡。但成交单位户型集中率高，多为畅销户型，滞销户型的销售没有明显改善。例如8号楼的东南户型及西南户型，均实现了清盘。楼宇1号楼3号楼4号楼6号楼7号楼8号楼成交套数221624161314总计105套

3期1批次和2批次产品重叠1#3#4#6#7#8#2#5#9#10#1批次楼宇分布：1号楼，3号楼，4号楼，6号楼，7号楼，8号楼2批次楼宇分布：2号楼，5号楼，9号楼，10号楼1批次开盘后剩余523套与2批次排号产品一样，考虑到一批次库存房源受到沈庄回迁房遮挡影响，随着回迁房施工进行，后期比较难以销售，所以开盘后销售人员的工作重心一直放在在售房源。截止3月3号，3期2批次认筹135个。与原定开盘计划目标认筹数有较大差异，具体原因如下：【排号量与计划产生偏差的原因】

2、近段客户担心房贷利率会有所调整，刚性需求客户购房计划提前，规避风险。3、三期二批次价格不太确定，一些客户对排卡有抗性，不知道价位多少，害怕更贵，不愿等时间再去排队选房；4、周边竞争对手纷纷增大优惠力度，争抢客源。以下原因也间接影响了2批次排号：景观方案未能最终确定。3期沙盘重新制作，原定2月份使用，现调整为3月底才能投入使用。3期工地看房通道的包装整改，仍在进行中。2，10号楼清水样板房的整理包装，仍在进行中【排号量与计划产生偏差的原因】

2营销环境的分析总结

2010年项目竞争格局12345678910111蓝水岸2古德佳苑3蓝堡湾4天骄华庭5鑫苑农科路项目6怡丰新都汇二期7卢浮公馆8阳光公园道9天明雅园10大观国际居住社区11升龙凤凰城在售项目未售项目5个在售项目，6个未售项目，客户分流严重，市场竞争压力大。

竞争分析项目名称销售均价剩余套数可售面积剩余货量销售情况主力户型蓝堡湾6900约600套约13万㎡10—12万㎡12月5日开盘145—180㎡三房，180—215㎡四房卢浮公馆6300不足100约1.5万㎡约10万㎡几乎清盘87㎡左右两房，140㎡左右三房蓝水岸不低于7000800余套约8万㎡约8万㎡认筹期110—164㎡三房凤凰约2万㎡约15万㎡一期未开盘75—83㎡两房，114—130㎡三房大未开盘26万㎡咨询期89—98㎡两房，110—135㎡三房在售项目明年即将推出的项目项目名称推出时间预计均价推出套数推出面积主力户型古德佳苑2010年下半年不低于750030058269㎡预计160㎡左右洋房天骄华庭2010年6、7月份不低于650012万㎡70—89㎡两房，130㎡三房怡丰新都汇二期2010年6份不低于5000约3002.6万㎡80—102㎡两房天明雅园2010年10月份不低于6500未定外销25.6万㎡（共32万㎡）未定阳光公园道项目2010年5月份不低于6000700套23万㎡（总面积）60—80㎡两房鑫苑农科项目2010年下半年不低套约10万㎡，总建面约15万㎡未定

供应量趋势分析图2010年