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物业消防设施维护管理操作规程

一、总则

为确保物业管理区域内消防设施的完好有效，预防和减少火灾危害，保障人身和财产安全，依据国家相关法律法规及行业标准，结合本物业实际情况，特制定本规程。本规程适用于物业管理范围内各类消防设施的日常维护、检查、保养及管理工作。所有相关从业人员必须严格遵守本规程，确保消防设施始终处于良好运行状态。

二、消防设施维护管理基本要求

消防设施的维护管理应遵循“预防为主，防消结合”的方针，坚持日常巡查与定期维护相结合、专业管理与全员参与相结合的原则。物业管理单位应明确消防设施维护管理的责任部门和责任人，建立健全岗位责任制，确保各项工作落到实处。同时，应配备必要的维护工具、检测仪器和备品备件，并确保维护管理人员具备相应的专业知识和操作技能，持证上岗。

三、各类消防设施维护管理细则

（一）火灾自动报警系统

1.日常巡查：每日应对火灾报警控制器、消防联动控制器、CRT显示器、消防电话总机等设备进行外观检查，确保设备运行指示灯正常，无故障报警。检查消防控制室值班记录，确认系统运行状况。

2.定期检查与测试：

*每月应检查火灾探测器的外观及清洁度，对可拆卸的探测器进行抽样清洗（具体周期参照产品说明书）。对手动报警按钮进行测试，确保其能正常报警并启动相关联动设备。

*每季度应采用专用检测仪器分期分批对火灾探测器的报警功能进行测试，确保其灵敏度和可靠性。对消防联动控制系统的各项联动功能进行模拟测试，如启动消防泵、排烟风机，关闭防火卷帘，切断非消防电源等。

*每年应进行一次全面的系统功能测试，包括所有探测器、手动报警按钮的报警功能，所有联动设备的动作可靠性及逻辑关系的准确性。

3.维护保养：保持控制器清洁，定期除尘。检查接线端子有无松动、锈蚀，线路有无老化、破损。备用电源（蓄电池）应定期进行充放电试验，确保其容量符合要求。

（二）消火栓系统

1.日常巡查：每日检查室外消火栓有无埋压、圈占、遮挡，接口是否完好，闷盖是否齐全。室内消火栓箱内的水枪、水带、接口、消火栓按钮是否齐全完好，有无损坏、缺失。消防水泵接合器接口是否完好，有无漏水。

2.定期检查与测试：

*每月检查消火栓管网有无漏水现象，阀门是否处于正常开启状态，标识是否清晰。对室内消火栓进行放水试验，检查出水压力和流量是否满足设计要求。

*每季度对消防水泵（包括主泵和备用泵）进行一次手动和自动启动试验，确保水泵能正常运行，并记录运行参数。

3.维护保养：对消火栓阀杆加注润滑油，确保启闭灵活。对水带进行检查，如有破损应及时更换或修补。室外消火栓入冬前应做好防冻措施。

（三）自动喷水灭火系统

1.日常巡查：每日检查报警阀组外观有无漏水，压力表指示是否正常。喷头外观有无破损、变形、腐蚀、遮挡，喷头选型是否与安装区域相适应。管道有无漏水、变形，支吊架是否牢固。水流指示器、信号阀等组件有无异常。

2.定期检查与测试：

*每月对末端试水装置进行放水试验，检查水流指示器、报警阀、压力开关、水力警铃的动作是否正常，反馈信号是否准确。

*每季度对消防水泵（喷淋泵）进行手动和自动启动试验。检查压力表、闸阀、止回阀等附件是否完好。

*每年应对水源供水能力、管网进行一次全面检查和冲洗，对所有喷头进行一次外观检查，必要时进行抽样测试。

3.维护保养：保持管道清洁，防止杂物堵塞。对报警阀组、阀门等部件进行定期维护，确保其功能正常。发现损坏或失效的喷头应及时更换，更换喷头时应使用同型号、同规格的产品。

（四）防排烟系统

1.日常巡查：每日检查送风口、排烟口有无堵塞、遮挡，百叶是否完好。防火阀、排烟防火阀外观有无损坏，执行机构是否灵活。风机（送风机、排烟风机）及控制柜外观是否完好，运行指示灯是否正常。

2.定期检查与测试：

*每月手动开启/关闭防火阀、排烟防火阀，检查其动作是否灵活，关闭是否严密，反馈信号是否准确。

*每季度手动和自动启动送风机、排烟风机，检查其运行是否正常，有无异响，风量、风压是否符合要求。检查风机与风管连接是否严密。

3.维护保养：定期对风机进行清洁、润滑，检查电机运行状况。对防火阀、排烟防火阀的传动机构进行维护，确保其动作可靠。

（五）应急照明和疏散指示系统

1.日常巡查：每日检查应急照明灯、疏散指示标志外观是否完好，有无破损、遮挡。指示方向是否正确，文字图案是否清晰。应急照明灯是否能在断电后自动点亮。

2.定期检查与测试：

*每月进行一次断电测试，检查应急照明灯的点亮时间（不应小于规定时间）和亮度，疏散指示标志的应急点亮功能。

*每季度检查应急电源（蓄电池）的储电容量，确保其能满足应急工作时间要求。

3.维护保养：保持灯具清洁，及时更换损坏的灯具