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物业管理节能降耗实施细则

一、总则

（一）目的与依据

为响应国家关于节能减排的号召，切实降低物业管理服务过程中的能源消耗与运营成本，提高资源利用效率，提升物业服务品质与可持续发展能力，特制定本细则。本细则依据国家相关法律法规、行业标准及本物业管理服务合同的要求，并结合项目实际情况制定。

（二）适用范围

本细则适用于本物业管理区域内所有公共区域、共用设施设备的能源管理与降耗工作，以及物业服务中心内部运营的节能降耗管理。全体物业服务人员、以及与本物业相关的施工单位、商户等均应遵守本细则。

（三）基本原则

1.节约优先，效益为本：将节能降耗理念贯穿于物业管理的各个环节，以最小的投入获取最大的节能效益。

2.技术可行，经济合理：优先采用成熟、可靠、经济适用的节能技术和产品，避免盲目投入。

3.全员参与，持续改进：强化全体员工的节能意识，鼓励业主及使用人共同参与，建立节能降耗长效机制，不断优化管理措施。

二、组织保障与职责分工

（一）成立节能降耗领导小组

由物业公司负责人任组长，各部门负责人为成员，负责统筹、决策、监督节能降耗工作的开展，审批重大节能方案与资金投入。

（二）设立节能降耗工作小组

在领导小组下设工作小组，由工程部门牵头，各部门指定专人参与。具体负责节能降耗措施的制定、组织实施、日常检查、数据统计分析及改进建议的提出。

（三）各部门职责

1.工程部门：负责公共设施设备（如照明、空调、电梯、给排水、消防系统等）的节能技术改造、日常运行维护与能效监测；制定设备节能操作规程；提出节能设备、材料的采购建议。

2.客服与行政部门：负责节能降耗的宣传教育工作，提高员工及业主的节能意识；组织节能宣传活动；收集业主关于节能的合理化建议；负责办公区域的节能管理。

3.安保部门：负责在巡逻过程中检查公共区域照明、空调等设备的规范使用情况，发现问题及时反馈；确保安防系统在满足安全需求前提下的节能运行。

4.环境部门：负责清洁、绿化作业过程中的节能节水管理，合理安排作业时间与方式，选用节能环保的清洁用品与设备。

5.财务部门：负责节能降耗相关资金的预算、核算与成本控制，协助评估节能项目的经济效益。

三、节能降耗具体措施

（一）公共区域照明系统节能

1.光源优化：逐步将公共区域（大堂、走廊、楼梯间、停车场、园区道路等）的传统白炽灯、高耗能荧光灯更换为高效节能光源（如LED灯），并选择合适的色温与亮度，在保证照明效果的前提下降低能耗。

2.智能控制：根据不同区域的使用特点，安装光感、声控、红外感应或定时开关等智能控制装置。例如，楼梯间采用声控或红外感应开关；停车场、园区道路照明采用光感结合时控开关，分时段调整亮度。

3.开关管理：明确各区域照明开关的控制责任，非营业时间或无人时段及时关闭不必要的照明。对可分区控制的大面积照明区域，实行分区开关。

4.定期维护：定期清洁灯具，检查线路，确保灯具处于良好工作状态，避免因灯具积尘或线路接触不良导致的亮度下降和能耗增加。

（二）空调系统节能

1.温度设置：严格执行国家关于公共建筑空调温度控制标准，夏季制冷温度设置不低于26℃，冬季制热温度设置不高于20℃。根据季节变化和实际需求，合理调整空调运行时间。

2.运行管理：

*定期清洗空调滤网、蒸发器、冷凝器及风管，保持换热效率。

*优化空调水系统运行参数，确保冷冻水、冷却水温度及流量在合理范围。

*过渡季节尽量利用自然通风，减少空调使用时间。

*无人区域（如空置办公室、会议室）应提前关闭空调。

3.设备维护：定期对空调主机、水泵、冷却塔等设备进行维护保养，及时更换老化部件，确保设备高效运行。对具备条件的空调系统，可考虑进行变频改造或加装智能控制系统。

（三）给排水系统节能

1.leakdetectionandrepair：定期巡检供水管网、阀门、水龙头、马桶等用水设施，重点检查隐蔽部位，发现滴漏、跑冒现象立即组织维修，减少“长流水”现象。

2.节水器具推广：逐步将公共卫生间的传统水龙头、马桶更换为节水型器具（如感应水龙头、节水型马桶）。

3.绿化灌溉管理：

*合理规划绿化灌溉方式，优先采用喷灌、滴灌等节水灌溉技术。

*根据季节、天气和植物需水特性，科学制定灌溉schedule，避开高温时段（如正午）浇水，减少水分蒸发。

*定期检查灌溉系统，防止管道破裂和喷头堵塞造成的浪费。

4.中水回用与雨水利用：在条件允许的情况下，积极探索中水回用或雨水收集系统，用于绿化灌溉、道路清扫、景观补水等。

（四）电梯系统节能

1.运行调度：根据楼宇使用人流特点，合理设置电梯运行模式。例如，高峰期增加运行梯数，平峰期实行隔层停靠或减少运行梯数，夜间设置一部