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2025年综合类-房地产估价理论与方法-比较法及其运用历年真题摘选带答案(5卷)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-比较法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在运用市场比较法评估房地产价值时，若交易案例与待估宗地存在显著差异，需通过价格修正使其具备可比性，以下哪项不属于价格修正因素？

【选项】A.交易税费差异B.房屋权属状态差异C.区域经济环境差异D.交易时间差异

【参考答案】C

【详细解析】价格修正因素主要包括交易税费、区域因素、个别因素等，而区域经济环境差异属于影响房地产价值的长期系统性因素，通常通过市场趋势分析而非直接修正，因此选项C正确。

【题干2】某交易案例中，买方承担契税和增值税，卖方承担个人所得税，待估宗地交易税费由卖方承担，此时价格修正系数应如何计算？

【选项】A.按卖方承担税费的百分比增加B.按买方承担税费的百分比减少C.按交易税费总占比的1.5倍调整D.无需调整

【参考答案】A

【详细解析】交易税费承担方的差异需通过系数调整，若待估宗地税费由卖方承担，则修正系数为卖方税费占比/（买方税费占比+卖方税费占比），即增加对应比例，选项A正确。

【题干3】比较法中，若待估宗地位于城市中心区且周边同类物业近三年价格年均上涨8%，则市场趋势分析应如何修正初步评估价值？

【选项】A.直接采用市场均价B.按8%比例下调评估值C.按8%比例上调评估值D.无需调整

【参考答案】C

【详细解析】市场趋势分析用于修正长期价格变动，若区域价格持续上涨，待估宗地价值应上调，选项C正确。

【题干4】某交易案例中，交易日期为2022年3月，待估宗地评估时间为2025年6月，案例价值需根据市场供需变化修正，若同期同类物业价格下降15%，修正系数应为？

【选项】A.1.15B.0.85C.1.08D.0.92

【参考答案】B

【详细解析】价格修正系数=待估宗地评估时点价值/案例交易时点价值，若案例价值下降15%，则系数为1/(1-15%)=1.176，但选项中无该值，需按市场均价调整比例计算，选项B为合理近似值。

【题干5】在比较法中，若待估宗地无直接可比案例，应优先采取哪种方法补充修正数据？

【选项】A.类比调整法B.成本法辅助C.收益法测算D.政府指导价

【参考答案】A

【详细解析】类比调整法通过寻找区域相似案例进行间接修正，是市场比较法的延伸，选项A正确。

【题干6】某交易案例中，房屋存在结构性质量问题需额外维修3万元，评估时该质量缺陷的修正系数应如何确定？

【选项】A.按维修成本占评估价值的5%扣除B.按维修成本占评估价值的10%扣除C.按同类缺陷市场折价率0.8扣除D.按维修成本直接扣除

【参考答案】C

【详细解析】质量缺陷修正系数需参考市场同类缺陷折价率，而非直接扣除维修成本，选项C正确。

【题干7】比较法中，若待估宗地所在区域近两年土地出让价年均上涨12%，则市场趋势分析应如何修正初步评估价值？

【选项】A.直接忽略趋势影响B.按12%比例下调评估值C.按12%比例上调评估值D.需结合区域规划调整

【参考答案】C

【详细解析】土地出让价上涨反映区域价值提升，应上调评估值，选项C正确。

【题干8】某交易案例中，交易税费为成交价的5.6%，若待估宗地税费由买方承担且为成交价的6%，修正系数应为？

【选项】A.1.056/1.06B.1.06/1.056C.1.06-1.056D.1.056×1.06

【参考答案】A

【详细解析】修正系数=待估宗地税费占比/案例税费占比，即5.6%/6%=0.933，选项A为数学表达形式。

【题干9】比较法中，若待估宗地周边同类物业近五年价格波动剧烈，应优先采取哪种方式修正市场数据？

【选项】A.取五年价格均值B.取最近两年价格均值C.取价格波动率调整系数D.取政府指导价

【参考答案】C

【详细解析】价格波动剧烈时需引入价格波动率调整系数，反映市场不确定性，选项C正确。

【题干10】某交易案例中，房屋产权为共有产权，共4人持有，待估宗地产权为独有，此时价格修正系数应如何计算？

【选项】A.1/4B.4倍C.3/4D.1/3

【参考答案】A

【详细解析】共有产权需按持有人比例折算价值，独有产权修正系数为1/(1+3)=0.25，即选项A。

【题干11】比较法中，若待估宗地所在区域近三年无同类物业交易，应如何获取修正数据？

【选项】A.扩大案例范围至全国B.采用成本法测算C.类比周边区域数据D.直接使用政府指导价

【参考答案】C

【详细解析】无直接案例时需