智驭未来+资掌全局：不动产策略及运营管理白皮书.pptxVIP

市场研究

中国｜2025年12月

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行业变迁与资管使命

中国经济进入中高速增长、高质量发展新阶段。仲量联行、兴业研究、中国建筑科学研究院有限公司持续聚焦中国经济与城市发展现状、新机遇与潜在挑战，从不同专业视角解读不动产未来价值变迁。在宏观发展上，基于滤波法，兴业研究对经济增速进行了模拟测算，结果显示，尽管受到经济周期和全球贸易环境影响，“十五五”期间我国经济潜在增速的中枢仍可保持在4.5%左右的较高水平。;

数据来源：国家统计局，兴业研究整理

中国城市发展由增量开发向存量运营转型。国家统计局数据显示，2000年至2024年底，中国新建商品住宅累计销售面积213.9亿平方米，新建办公用房累计销售面积5.3亿平方米，新建商业营业用房累计销售面积15.7亿平方米。中国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。未来，各类城市功能空间需求从数量扩张需求向品质提升需求转变。

经济发展和政策引领将对房地产领域投资、建设、创新、运营以及企业的选址布局产生深刻影响。2025年7月召开的中央城市工作会议，明确了城市高质量发展和内涵式发展的主题主线。以城市更新为抓手，通过存量不动产提质增效，逐步推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。可以预见，“十五五”期间，城市群分工协同将提升城市承载能力，人口空间流动展现城市核心竞争力，新质生产力推动城市动能转换和结构优化，城市功能创新实现品质提升;

1.1构建房地产企业长期竞争力的核心要素

加速调整全国城市进入和布局策略。进一步聚焦成长性重点城市群和核心城市，从政策、规划、人口、经济、产业、消费等方面全面审视城市的长期竞争力，为持有物业的投资决策和长期运营提供市场基础。深耕核心市场和优势区域，充分利用既有项目在团队、客户、品牌方面的优势积累，通过增量项目拓展降低边际成本和风险，实现规模效益。

运营、开发双轮驱动，加快企??资产结构和盈利能力转型。逐步建立持有型物业相对独立的业态产品标准和“投融建管退”体系，从被动持有向主动投资转型。房地产企业持有物业类型已经拓展到办公楼、商业、酒店、长租公寓等板块。各类业态在客群结构、需求特征、竞争格局、合作伙伴等方面有显著差异，聚焦和强化企业核心优势，构建生态体系和竞争护城河，提升资产盈利能力。

以人为本，提升客户体验，加速专业化、品牌化、标准化升级。在各类业态中建立细分产品线体系，针对特定人群和客户价值诉求，提供差异化解决方案。坚持以人为本，在市场需求结构性演进的市场环境下，通过持续的产品创新、空间创新、功;;

合规风险管控以应对市场波动风险和运营风险。在企业不动产策略与运营管理中，需兼顾结果导向与过程合规。一方面，应着力提升空间使用效率，降低资产空置率，控制全生命周期运营成本；另一方面，须确保重大事项决策、项目执行与验收、供应商采购等关键环节符合制度流程与监管要求，实现合规风险的有效管控。;

投入市场租赁的不动产在企业财务报表中不再简单呈现为固定资产、折旧摊销，一方面通过运营提升及成本控制，不仅为企业贡献经营净现金流，在投资性房地产公允价值计量模式下，更能实现正向利润贡献。另一方面，实现资产估值高于账面值后可对接资本市场，通过发行REITs等资产证券化方式，将不动产转变为金融资产，企业实现重资产变现、轻资产运营，完成投融管退的资本闭环。;

公募REITs市值--占股市市值比例（右轴）

注：公募REITs市值、股市总市值、双边汇率均选取2025年10月31日收盘数据。

数据来源：NAREIT官网、Japan-REIT官网、Wind，兴业研究整理

不动产私募投资基金试点政策出台，进一步规范、促进不动产基金的发展。2023年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，进一步规范不动产私募基金管理人、投资人门槛，适度提升资金运作灵活度，更好满足不动产领域直接融资诉求。从国际经验来看，不动产私募投资基金在投资策略方面，涵盖BREP（机会型，通过收购低估资产、积极管理和出售来获取高回报）、BPP（核心增强型，投资主要城市优质成熟物业，通过轻微增值措施如翻新、租赁策略调整来提升价值，与BREP相比风险更低、回报更稳定）、BREDS（债务策略，不直接投资资产，而是为不动产开发商及持有人提供贷款并赚取利息收入），基于此，可建立成熟可复制的运作模式，积极挖掘市场潜力。;

2.2开发融资向经营融资转型

伴随房地产行业深