房地产估价概述.pptVIP

?权益性

土地并非人工劳动产品，但有价格。这主要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。

?区位性

土地空间位置的固定性，决定了土地市场是一种地区性市场，因此很难形成统一的市场价格，也难以标准化。

农用地和城市用地；

不同城市的地价；

城市中心地段地价和城郊接合部地价；

甚至同一街道两侧地价；都可能存在较大的差别。

1.2.4房地产价格的构成与形式1）房地产价格的构成

房地产价格＝总成本＋利润

利润＝总成本×社会平均利润率主要构成因素包括：土地价格房屋建筑成本建筑房屋的利润税金其他附加费土地使用说（费）其他构成因素：房屋装修费：高级装修房屋设备费用建筑地段、楼层和朝向差价房屋的折旧房屋的完好程度

2）房地产价格的种种形式

土地价格、房屋价格和房地合一价格

?土地价格土地所有权价格和土地使用权价格征地价格、批租价格和转让价格总地价、单位地价和楼面地价拍卖地价、招标地价和协议地价主讲人：高芮第1章房地产估价概述本章主要介绍房地产、房地产价格、房地产估价等基本概念以及房地产估价的目的和作用。本章的重点、难点：房地产价格、房地产估价的概念。1.1房地产的概念和类型1.1.1房地产的概念房地产是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离恩多部分及其由此衍生的权益。基本内涵：物质内涵产权内涵财产内涵属性：自然属性法律属性经济属性1.1.2房地产类型?房产?地产?房地产?不动产?物业基本概念是一致的，表现形式不同。房地产地房产产物业不动产包含关系并列关系房产地产房地产不动产从估价角度而论，房地产类型可按用途、开发程度等划分。按用途划分住宅房地产办公房地产商业房地产工业房地产服务房地产其他房地产?按开发程度划分生地：完成审批手续，未开发毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、拆除旧有建筑物熟地：能直接用于城市建设的土地在建工程：开建但未建成现房：建成可直接使用1.1.3房地产特点房地产包括土地和建筑物两部分，人类生存的发展的最基本的生产要素和生活要素；同时，房地产又有法律的和经济的属性，包含产权和财产的概念在市场经济中，房地产是一种商品，一种特殊商品。尤其是购买土地，被认为是一种特别可靠的投资。但这种特殊商品，与一般商品有着本质的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，而这种特性又主要取决于土地本身的特性。建筑物是建造于土地之上的，这里主要分析土地的特性。1）空间位置的固定性：自然地理位置，源于土地本身的不可移动。空间位置的固定性是房地产一切特性的基础，决定了房地产不能象一般商品一样，任意流动或异地搬运。空间位置不能移动，但其区位是相对可变的，事实上，交通条件、基础设施、环境条件等的改善，如某一交通要道的修建，将极大的改变其周围或沿线土地的利用程度和效率，改善土地的区位条件。2）数量的有限性：资源的稀缺性。土地数量的有限性以及人口的增长性导致人们对土地的独占性和垄断性欲望。3）使用的持久性：。不因为人类的合理或不合理利用而失效或灭失。土地是持久的、永续的，对土地的利用是持久的，不同于一般商品，一般商品存在折旧现象，而土地的持久使用利用过程中产生相应的效用或收益，导致土地需求量不断增长加剧土地供需矛盾形成了土地的保值增值性。

使用的持久性，指对土地实体的利用的持久性，但对产权而言，我国的土地所有权和使用权是分离的，出让土地使用权有一定年限的要求，如居住用地最高出让年期为70年综合用地最高50年商业用地最高40年出让土地的土地使用者必须在有限的使用年限内将包括购地资本在内的所有投资全部回收，这是我国土地使用制度的特殊性，在土地评估和房地产估价中必须注意这一问题。以后的评估方法中（成本法）会结合折旧的概念。4）异质性(个别性)：?各宗土地的自然条件―位置、形状、面积等；?经济社会条件――交通条件、基础设施等；?人们对土地区位的心理认知