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新建小区业主委员会筹建方案

作为参与过多个小区业委会筹建工作的社区工作者，我始终记得第一次跟着老主任敲开业主家门时的场景——门后探出的那张带着警惕的脸，以及听说要成立业委会时那句“能管事儿吗？”的疑问。这些年看着一个个小区从“各扫门前雪”到“有事大家商”，我深刻体会到：业委会筹建不是简单的流程走完，而是要把“共建家园”的种子种进每个业主心里。结合近期接手的XX新建小区实际情况，现制定本筹建方案。

一、方案背景与目标

（一）背景简述

该小区为近年交付的新建商品房小区，总建筑面积约12万平方米，共有住宅楼10栋、住户860户，目前入住率已超70%。随着业主陆续入住，小区逐渐暴露出公共设施维护效率低、物业沟通渠道不畅、公共收益使用不透明等问题。多位业主通过社区反馈：“交了物业费，可路灯坏了一周没人修，绿化杂草比花高，得有个能替我们说话的组织。”根据《物业管理条例》及地方相关规定，成立业主委员会是推动小区自治管理、维护业主合法权益的核心路径。

（二）总体目标

用3-4个月时间，完成业委会从筹备到成立的全流程工作，组建一支“结构合理、代表广泛、职责清晰”的业委会队伍，建立“业主主导、物业协同、社区监督”的三方联动机制，为小区长期良性运转奠定基础。具体目标包括：

实现业主参与率超60%，确保选举结果具有广泛代表性；

制定《业主大会议事规则》《管理规约》等基础制度；

完成业委会备案，与物业公司完成资料、资产交接。

二、筹建工作总体原则

筹建过程中，我们将始终把握以下原则，既要守住法律底线，也要兼顾人性化操作：

（一）依法合规是根本

严格依据《民法典》《物业管理条例》及《XX省物业管理条例》等规定，从筹备组成立、业主身份确认到投票选举，每一步都留存书面记录，关键环节邀请社区律师参与指导，避免因程序瑕疵引发争议。

（二）公开透明是关键

所有信息通过公告栏、业主微信群、入户告知“三渠道”同步公示，大到候选人资格审查结果，小到业主大会的时间地点，都让业主“看得明白、问得清楚”。记得去年筹建某小区业委会时，有业主质疑“候选人名单没见公示”，后来发现是物业张贴公告时被风吹跑了——这事儿让我们格外重视信息留痕，重要文件除了现场张贴，还拍照存档发业主群。

（三）业主主体是核心

筹建不是“替业主办”，而是“和业主一起办”。筹备组中业主代表占比不低于50%，业主大会讨论事项提前收集意见，选举投票尊重业主真实意愿，避免“少数人决定多数事”的情况。

（四）循序渐进是方法

考虑到新建小区业主间熟悉度低，我们将分阶段推进：先通过“楼道恳谈会”拉近距离，再逐步开展信息登记、候选人推荐，最后组织集中选举，让业主在参与中理解规则、建立信任。

三、具体实施步骤与操作细节

（一）筹备组成立阶段（第1-2周）

这是整个筹建工作的起点，筹备组的合法性和代表性直接影响后续信任基础。

申请与备案：由5名以上业主联名向街道办事处提交《成立业主大会筹备组申请书》，附业主房产证复印件（或购房合同）、身份证复印件。街道收到申请后15日内，组织社区、建设单位、物业服务企业代表和业主代表召开筹备组组建会议。

成员构成：筹备组共7人，其中业主代表4人（通过业主自荐、社区推荐产生，优先选择热心公益、熟悉小区情况的业主），社区工作人员2人，街道代表1人。我们特别注意避免“一家独大”——比如有位业主自荐时说“我是2栋楼长，跟邻居熟”，但经了解他同时在其他小区担任业委会成员，精力可能不足，最终建议他作为顾问参与。

职责分工：筹备组设组长1名（由社区工作人员担任），负责统筹协调；设信息组（2人，负责业主信息登记）、联络组（2人，负责沟通业主）、资料组（2人，负责文件整理）。第一次筹备组会议上，我们特意印发了《筹备组工作手册》，明确“每周三晚7点例会”“重要事项需2/3以上成员同意”等规则，避免后期推诿。

（二）业主身份与投票权确认阶段（第3-5周）

这一步是“公平选举”的基础，必须“一户一核”，避免“冒名投票”或“重复投票”。

信息核查：首先从物业公司调取《业主清册》（含房号、业主姓名、联系方式），然后通过三种方式核实：一是入户走访（重点针对未留电话的业主，带着社区工作证、筹备组证明上门）；二是电话确认（对留存电话的业主，拨打两次以上，记录通话内容）；三是业主自主申报（在公告栏设置“信息核对表”，业主可自行核对签字）。我们遇到最棘手的是3栋102室，清册上登记的是“王某”，但敲门时开门的是租房的小李，联系原业主王某后才确认“已出售但未过户”，最终以购房合同为准确认新业主。

异议处理：设立异议受理电话（由社区工作人员专人接听），业主若对身份信息有异议，需在公示期内（7天）提交房产证、购房合同等证明材料，筹备组3日内复核并反馈结果。比如有位业主反映“清册上把我房号写错了，应该是5栋203不是5栋302”，我们核对