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商铺租赁合同及欠款催缴流程

在商业活动中，商铺租赁是极为常见的合作形式。一份严谨的租赁合同不仅是双方权利义务的基石，更是未来合作顺利与否的关键。而当租赁关系中出现欠款问题时，一套清晰、合法的催缴流程则是保障出租方权益、维护商业秩序的重要手段。本文将从商铺租赁合同的核心要素谈起，进而详细阐述欠款催缴的具体流程与注意事项。

一、商铺租赁合同的核心要素与拟定要点

商铺租赁合同，作为出租方与承租方之间就商铺使用达成的协议，其核心在于明确双方的权利与义务，预见并规避潜在风险。一份完善的合同应至少包含以下关键内容：

（一）合同主体信息的准确性与完整性

合同首部必须清晰列明出租方与承租方的法定全称、统一社会信用代码（或身份证号）、法定代表人（或负责人）、联系方式及通讯地址。对于公司主体，建议核实其工商登记信息；对于个人，则需确认身份信息的真实性。这是确保合同当事人身份明确、责任可追溯的前提。

（二）商铺基本情况与用途界定

合同中应详细描述商铺的具体位置、建筑面积（以房产证或实际测量为准）、结构状况等。更重要的是，必须明确约定商铺的租赁用途。例如，是用于经营餐饮、零售还是服务行业，这直接关系到后续的装修、消防审批以及是否符合相关法律法规的要求。未经出租方书面同意，承租方不得擅自改变商铺用途，这一点需在合同中明确。

（三）租赁期限与续租条款

租赁期限应明确起始日期和终止日期。对于承租方而言，一个相对稳定的租期有利于其进行长期经营规划和投入。同时，续租条款也不可或缺，应约定在租赁期满前多少日内，承租方享有优先承租权，以及续租时租金调整的方式和标准，避免到期后因协商不成导致的经营中断。

（四）租金及支付方式

租金是合同的核心条款之一。需明确约定租金标准（如每月每平方米金额或固定月租金）、支付周期（月付、季付、年付等）、支付日期以及支付账户信息。对于租金是否包含物业费、水电费、取暖费等其他费用，也应逐一列明，避免后续产生歧义。此外，关于租金调整机制，如约定逐年递增，需明确递增幅度和调整周期。

（五）保证金（押金）的约定

为保障出租方权益，合同通常会约定承租方需支付一定金额的保证金。保证金的金额一般为一个月或数个月的租金。合同中应明确保证金的支付时间、退还条件（如租赁期满、无违约行为、设施设备完好等）以及不予退还或部分扣除的情形（如拖欠租金、损坏房屋设施、提前解约等）。

（六）房屋的交付与返还

出租方应按照合同约定的条件（如毛坯、简装、带部分设备等）将商铺交付给承租方，并签署《房屋交接确认书》，详细记录房屋现状、设施设备清单及数量、水电煤气表底数等。租赁期满或合同解除后，承租方应按约定条件返还商铺，对于装修部分的处理（如可移动装修归承租方，固定装修归出租方或恢复原状等）也应事先约定清楚。

（七）双方的权利与义务

*出租方权利义务：主要包括有权按时收取租金、监督承租方按约定用途使用房屋，同时需保证对商铺拥有合法出租权、保证商铺及附属设施在租赁期内符合约定用途、负责房屋主体结构的维修（双方另有约定的除外）等。

*承租方权利义务：主要包括有权在租赁期内按约定使用商铺、对商铺进行符合约定用途的装修（需事先征得出租方同意），同时需按时足额支付租金及其他费用、爱护并合理使用房屋及设施、遵守物业管理规定、不得利用商铺从事违法活动等。

（八）违约责任条款

这是合同履行的重要保障。应针对不同的违约情形约定相应的违约责任。例如，承租方逾期支付租金的，每逾期一日应按应付未付金额的一定比例支付违约金；逾期超过一定天数，出租方有权解除合同并要求赔偿损失。出租方未能按时交付房屋或房屋存在权属瑕疵影响承租方使用的，也应承担相应的违约责任。

（九）不可抗力与争议解决

合同中应约定不可抗力的范围及发生不可抗力时双方的责任分担。争议解决方式则可选择协商、调解、仲裁或诉讼。如选择仲裁，需明确仲裁机构；如选择诉讼，则需约定管辖法院（通常约定为商铺所在地法院）。

二、商铺租赁欠款催缴流程

即便合同条款再完善，在实际履行过程中，承租方因经营不善、资金周转困难等原因拖欠租金及其他费用的情况仍有可能发生。此时，出租方应遵循合法、合理、有序的流程进行催缴，以最大限度维护自身权益。

（一）欠款初期：友好协商与书面提醒

当承租方首次出现逾期支付租金的情况时，出租方不宜立即采取强硬措施。建议先通过电话、微信或当面沟通等方式，了解承租方的具体情况和拖欠原因。有时可能是承租方一时疏忽或财务流程延误。

在沟通后，无论何种原因，出租方都应及时向承租方发出一份书面的《租金催缴通知书》。通知书中应明确：欠款承租方名称、商铺位置、欠款期间（具体起止日期）、欠款金额（租金及其他约定费用，需分项列明）、应付款日期、当前逾期天数以及根据合同约定应承担的逾期付款违约金。同时，应给予承租方一个合理的宽限期（例如3-7天