阳江核电共青湖住宅一期项目规划及建筑景观概念方案设计任务书.docxVIP

阳江核电共青湖住宅—期项目

规划及建筑、景观概念方案设计任务书

阳江核电基地开发有限公司

2010年6月

4、供电：按控规设计要求，采用电缆埋地引入。

5、燃气：采用天然气。

6、垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理。

备注：地块周围现没有可接入的市政管线，体育北路正在施工，未来建成可提供市政配套管网。

§2市场定位和产品建议

一、市场定位1、项目总体定位

阳江顶级居住小区，为中广核集团吸引人才做出贡献。

市场定位A、形象定位：

全功能休闲生活特区-原生态花园洋房叠墅公园-社会中坚力量的梦想家园?全功能休闲概念一一居住休闲，运动休闲，景观休闲；

?原生态花园洋房叠墅公园一一花园生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为入市制造驱动力，公园生活主要指环境，以建筑生长在公园里为意象来营造一个公园社区；?中坚阶层多元化的价值取向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主体。

B、档次定位：

规划设计，环境配套，物业管理等综合素质一流的高品质、高品位的低密度主题复合型居住健康休闲小镇。

C、功能定位：

?本项目坐落在规划占地达60万就的阳江核电共青湖办公科研生活基地的大型社区内，属先行开发的住宅一期住宅及配套项目，产品功能属性应该具备复合兼容型的特征，产品在主打户型的基础上应尽量具备弹性，可发展性，满足复合调整的需求，扩大客户层面使用需求变化需要，降低开发风险，从衣、食、住、行、娱乐、休闲全方位满足居住需求；?花园叠墅是产品最基本的定位，以叠墅多层住宅为主流产品，院落花园、街域、环境共享等为本项目的主要规划元素；

?以小高层为辅助产品，在容积率不变的情况下，降低建筑密度，形成围合空间，进一步提高整体均好性；?注重产品的个性与主题。每一组团产品的形势应具有各自的主题，山景、水景、森林或者运动。不同产品承担不同的功能，实施合理的开发节奏。

竞争优势A、良好的自然景观创造的地段优势；

B、便捷的直入交通创造的地段优势；

（3）目标市场满足阳江核电广大的员工居住需求。

（4）功能划分

A、价值标杆

?产品形式：花园叠墅电梯洋房、平层花园电梯洋房；

?承担功能：项目价值标杆，提升项目品质；

?产品点：强调对稀缺资源的占有，注重享受感和身份标签。

B、盈利空间

?产品形式：小高层、联排别墅；

?承担功能：预留发展弹性、争取更多盈利空间，后期机动调整；

?产品点：适当的户型创新，强调实用。

C、公建配套

?配套形式：墅级会所、高尔夫商务会所及配套酒店、商业街，承担功能：

一个别聚级会所，以满足小区客户的健身、休闲、娱乐需求；一个高端商务级别会所及配套酒店，提供餐饮、接待、等商务功能;

一个风情商业街，启动展示，塑造项目格调、文化。

（5）目标客户构成及特征

序号

名称

描述

内容

1

最终用途

购买本产品的最终用途

第一居所：满足高品质的生活需求

心理的满足：拥有某种特定的身份标签

资产：个人财产的固化表现

2

地理

客户的地区分布

阳江核电员工

3

人口

年龄、生命周期、性格、职业、收入、教育、社会阶层、信仰

殷实阶层：在阳江?当地属中上收入水平。

年龄跨度较大：25—40以上

社交、应酬、招待活动不频繁，群体性质稳定

教育背景：均为受过高等教育人上

男性占大多数

4

心理

生活方式、个性、态度

有强烈的社会主流意识

完全个性化、独立的生活方式

有强烈集体归属感的业余生活，希望有便于邻里交往的公共空间及个人隐私空间；

满足繁重工作后的放松休息要求；

对健康和稳定生活的重要性越来越看重

5

行为

购买行为：动机、需求、特色、带慎程度、决策角色使用行为：数量、机会、习惯

动机：追求高品质的生活，一种身份的认可、尊荣感，来源于对工作单位的高度信任，邻里认可度高，价格适中

经济实力强，价格对需求的遏制不明显

购买决定易参考集体意见，存在感性成分

自我决策，自己说了算

使用行为较单纯一一居家为主

二、项目产品建议1、一期住宅产品最大强度开发类型及构成

地块属性

地块编号

地块面积（m*）

容积率

地上建筑面积（Itf）

户型户数（户）（平层+叠墅）

各类户型布局

户型面积（m7户）

住宅用地

1—GQ-03-0KR2)

6710

1.8

12132

90

小高层（二房两厅两卫）

135

2—GQ-03-05(K2)

8126

1.8

14627

108

3—GQ-04-02(R2)

12585

2.4

30204

224

4—GQ-03-06(R2)

7556

1.8

13601

80(58+22)

平层洋房（四房两厅两卫）

/泛墅洋房（五房三厅三卫）

160/200

5—GQ-03-1KR2)

10738

1.8

19328

113