【华西-2025研报】公募REITs周速览：2025年版项目行业范围清单出炉.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

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2025年12月7日

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2025年版项目行业范围清单出炉

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公募REITs周速览（2025年12月1-5日）

评级及分析师信息

分析师：姜丹

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本周（2025年12月1-5日）中证REITs全收益指数收于

邮箱：jiangdan3@

1031.50点，周度下跌0.85%，已回到10月22日附近的下半SACNO：S1120524030002

年低点位置。周内来看，本周走势一路下行。截至12月5日，

已上市的77只REITs总市值收于2178亿元，环比-0.94%。

►国家发改委印发项目行业范围清单（2025年版）分析师：郑日诚

邮箱：zhengrc@

2025年12月1日，国家发改委印发项目行业范围清单SACNO：S1120524040003

（2025年版），对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，

将发行范围从1014号文的13个行业扩展至15大行业，主要

新增了商业办公设施和城市更新设施，并调整了消费基础设施

的范围，纳入了体育场馆和四星级及以上酒店项目。

超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇纳入基础设施

REITs项目范围，对研发办公类的产业园区REITs可能带来潜

在的租户竞争效应。研发办公类REITs同商业办公楼宇在功能

上相近，若项目周边存在环境更优、性价比高的相关商务办公

楼宇，可能对REITs租户稳定性带来干扰。后续考验REITs项

目管理人对租户的定位和服务能力。

根据超甲级、甲级商务楼宇项目评选标准的入驻率、租金

水平和租户定位，值得期待2026年相关项目的申报、发行。

我国写字楼从高到低划分为超甲级、甲级、乙级三个等级，划

分要求包括区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务等四

大要素。超甲级商务楼宇要求资产位于城市核心商务区，地上

办公建筑面积应不低于5万方，客户入驻率应不低于60%，吸

纳优质、实力雄厚、具有国际先进性和影响力的楼宇租户入

驻，平均租金或纳税额应在省内处于领先水平。

►二级市场

本周REITs表现不佳，全市场仅17只收涨，2只收平，58

只收跌。除数据中心板块上涨外，其他资产类型全部收跌，跌

幅最大的是交通设施（-1.56%）。REITs成交活跃度也大幅走

弱，日均成交额3.92亿元、日均成交量0.92亿份、日均换手率

0.35%，环比分别下降30.26%、29.06%、0.14pct。

租赁住房本周收跌0.79%，仅华润有巢、城投宽庭上涨，

其余个券全部收跌，下跌恐受本周债市调整影响。租赁住房板

块流通性较好，基本面经营正常，每逢大幅度的调整后即是较

好的交易窗口，下周可关注北京保障房、招商蛇口租赁住房。

华润有巢向原持有人配售的扰动已过，下周将开启扩募配售。

中金重庆两江在连续下跌5周后，本周有止跌反弹趋势。

近期下跌一方面受出租率和收缴率等基本面数据影响，另一方

面遭受了“解禁冲击”。考虑到重庆市两江新区“升级”为行政区，

并已设置收益分配调节机制，可以关注后续表现。

►风险提示

公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营

风险；资料来源及数据统计风险。