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2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务试题解析及答案

一、题目：某城市中心区一栋商业楼宇，地上建筑共10层，地下2层为停车场，地上1层至4层为商场，5层至10层为写字楼。该楼宇于2015年建成，目前产权清晰，无任何纠纷。请根据以下信息，对该商业楼宇进行估价。

1.估价对象基本信息：

土地使用权面积：1000平方米

土地使用年限：40年（2015年至2055年）

建筑面积：12000平方米

2.市场调查数据：

类似商业楼宇的平均售价：30000元/平方米

类似商业楼宇的平均租金：100元/平方米·月

3.估价方法：

市场比较法

收益法

答案及解析：

1.市场比较法估价：

（1）选取三个类似商业楼宇作为比较对象，分别为A、B、C三个项目。

（2）比较对象与估价对象在地理位置、建筑结构、用途等方面具有较高的相似性。

（3）根据比较对象的售价，计算估价对象的市场价值。

A项目售价：32000元/平方米，调整系数：1.05

B项目售价：28000元/平方米，调整系数：1.1

C项目售价：30000元/平方米，调整系数：1.0

估价对象市场价值=(320001.05+280001.1+300001.0)/3=30750元/平方米

估价对象总价值=30750元/平方米12000平方米=369000000元

2.收益法估价：

（1）计算估价对象的净收益：

商场部分：100元/平方米·月4000平方米12个月=4800000元/年

写字楼部分：100元/平方米·月8000平方米12个月=9600000元/年

总计/年

（2）计算折现率：

折现率=无风险收益率+风险溢价

无风险收益率=4%

风险溢价=6%

折现率=4%+6%=10%

（3）计算估价对象的价值：

估价对象价值=净收益/折现率=/10%=144000000元

综合两种估价方法，该商业楼宇的估价结果为：

市场比较法估价：369000000元

收益法估价：144000000元

综合估价结果：325500000元（取平均值）

二、题目：某城市一住宅小区，共有100套住房，目前已全部售罄。小区内有一块空地，计划建设一所幼儿园。请根据以下信息，计算该幼儿园的建设成本。

1.幼儿园占地面积：1000平方米

2.建筑面积：2000平方米

3.类似幼儿园的建设成本：15000元/平方米

答案及解析：

幼儿园建设成本=建筑面积类似幼儿园的建设成本

幼儿园建设成本=2000平方米15000元/平方米=

因此，该幼儿园的建设成本。