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《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的内容及解析如下：
第十三条原文
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
法律解析
适用范围
本条适用于承租人未经出租人明示或默示同意，擅自对租赁房屋进行装饰装修（如改变墙体结构、安装固定设施）或扩建（如加盖楼层、扩建房间）的情形。
责任承担
费用承担：承租人自行负担装饰装修或扩建产生的费用，出租人无义务补偿。
恢复原状：出租人有权要求承租人将房屋恢复至租赁前的状态（如拆除违建、恢复墙体原貌），相关费用由承租人承担。
赔偿损失：若恢复原状不可行或造成房屋价值贬损（如拆除装修导致结构损坏），出租人可主张赔偿实际损失（如修复费用或房屋贬值差额）。
例外情形
出租人事后追认：若出租人知晓后未及时反对（如持续收取租金且未提出异议），可能视为默示同意（需结合具体证据判断）。
符合租赁用途的合理装饰：为正常使用房屋进行的必要装饰（如粉刷墙面、安装灯具），一般无需特别同意，但不得改变房屋主体结构。
实务要点
合同约定优先
若租赁合同明确约定“不得擅自装修/扩建”或“装修需书面同意”，承租人违约事实更易认定。
若合同约定“可装修但合同终止后需恢复原状”，承租人未履行恢复义务的，仍适用本条。
损失计算
恢复费用：以第三方评估的合理修复成本为准。
房屋贬值：需通过专业机构评估装修/扩建导致的房屋市场价值降低部分。
间接损失：如因装修导致房屋空置期间的租金损失，通常需证明因果关系。
举证责任
出租人需证明：
承租人实施了装饰装修/扩建行为；
该行为未经其同意；
实际损失的具体金额。
承租人可抗辩：
已获口头/默示同意；
装修属合理使用范围；
损失金额不合理。
典型案例
案例1（2022沪民终XX号）：承租人擅自拆除承重墙，法院判令恢复原状并赔偿结构加固费用18万元。
案例2（2021京民初XX号）：承租人经口头同意安装隔断，合同到期后出租人要求恢复原状被驳回（视为默示同意）。
操作建议
对出租人
在合同中明确约定装修/扩建的审批程序及违约责任；
发现违约行为后，立即书面通知承租人并要求限期整改，避免被视为默许。
对承租人
装修/扩建前务必取得出租人书面同意；
保留沟通记录（如微信、邮件），证明已履行告知义务；
合同终止时主动恢复原状，避免额外赔偿。
关联法条
《民法典》第715条：承租人经出租人同意可对租赁物进行改善或增设他物，否则出租人可要求恢复原状或赔偿。
《民法典》第713条：租赁物维修义务的划分（因承租人过错导致的损坏由其承担）。
总结：第十三条的核心是平衡租赁双方权益，强调承租人未经同意的改造行为需自负后果。实务中需结合合同条款、证据链及实际损失综合判定责任，建议通过书面协议明确权利义务以减少纠纷。
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