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房屋租赁合同纠纷处理案例

引言

随着城市人口流动加剧和住房需求多样化，房屋租赁市场持续活跃。然而，由于部分租赁双方法律意识薄弱、合同约定不明确、履约过程中沟通不畅等问题，房屋租赁合同纠纷已成为民事纠纷中的常见类型。这类纠纷不仅影响当事人的财产权益，还可能引发长期诉讼，消耗大量时间与精力。本文通过梳理常见纠纷类型、分析典型案例、总结处理流程与注意事项，为租赁双方提供实践参考，助力规范租赁行为，减少矛盾发生。

一、房屋租赁合同常见纠纷类型

房屋租赁合同纠纷的表现形式多样，核心矛盾往往围绕“权利义务不清”展开。从司法实践来看，以下四类纠纷最为典型，覆盖了租赁关系中的主要环节。

（一）租金支付与逾期争议

租金是租赁合同的核心条款，也是纠纷高发领域。常见情形包括承租人因经济困难、对房屋质量不满等原因拖欠租金，或出租人单方提高租金标准引发争议。例如，部分合同仅约定“按月支付租金”，但未明确具体支付日期、逾期利息计算方式，一旦承租人延迟支付，双方易就“是否构成违约”“违约金如何计算”产生分歧。

（二）房屋维修责任划分

根据法律规定，出租人对房屋及附属设施负有维修义务（因承租人过错导致损坏的除外）。但实践中，双方常因“维修范围”“费用承担”产生争议。如承租人反映水管漏水要求维修，出租人认为是承租人使用不当导致；或承租人自行维修后要求出租人报销费用，出租人以“未提前协商”为由拒绝。此类纠纷的关键在于界定“自然损耗”与“人为损坏”，以及合同是否对特殊维修责任（如家电维修）有特别约定。

（三）合同解除与违约责任认定

合同解除纠纷多发生在租赁期限内，可能因承租人提前退租、出租人擅自收回房屋、房屋被征收或存在重大安全隐患等原因触发。例如，承租人因工作调动需提前退租，要求解除合同并退还剩余租金；出租人则以“合同未到期”为由拒绝，要求承租人支付违约金或继续承担租金。此时需结合合同中的解除条款、双方是否存在过错（如出租人未履行维修义务导致承租人无法居住）等因素判断责任归属。

（四）押金退还争议

押金是出租人保障房屋及设施完好、租金按时支付的常见手段，但退租时“押金不退”常引发矛盾。常见问题包括：出租人以“房屋有污渍”“家具轻微损坏”“欠缴水电费”等为由克扣押金，而承租人认为损坏属于正常使用范围；或合同未明确押金退还条件，双方对“清洁标准”“设施损耗程度”理解不一。

二、典型纠纷案例分析

为更直观地理解各类纠纷的处理逻辑，我们选取四个典型案例，结合案情、争议焦点与处理结果进行详细拆解。

（一）案例1：租金逾期支付引发的合同解除纠纷

案情概述：张某与李某签订《房屋租赁合同》，约定张某将位于某小区的房屋出租给李某，租期3年，月租金3000元，每月5日前支付。合同约定“逾期支付租金超过15日，出租人有权解除合同”。租赁第6个月，李某因工资延迟到账，直至当月25日仍未支付租金。张某多次催缴未果后，向李某发送《解除合同通知书》，要求其3日内搬离，并主张李某支付违约金（相当于2个月租金）。李某认为自己并非恶意拖欠，且已在收到通知后立即支付租金，不同意解除合同。

争议焦点：李某的逾期行为是否构成根本违约？张某是否有权解除合同？

处理过程与结果：双方协商未果后，张某向法院提起诉讼。法院经审理认为，合同明确约定“逾期15日可解除合同”，李某逾期20日未支付租金，已符合约定解除条件。尽管李某事后补付租金，但违约行为已实际发生，且张某未表示放弃解除权。最终法院判决支持张某解除合同的请求，李某需支付违约金6000元，并搬离房屋。

法律依据：《民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，合同约定的“15日”属于对“合理期限”的具体明确，李某未在该期限内支付，出租人有权解除。

（二）案例2：房屋维修责任不清导致的赔偿纠纷

案情概述：王某将自有房屋出租给陈某，合同约定“房屋及设施自然损坏由出租人维修，因承租人使用不当导致的损坏由承租人负责”。租赁期间，陈某发现卫生间马桶漏水，通知王某维修。王某认为马桶漏水是陈某使用频繁导致，拒绝维修。陈某自行联系维修人员，花费500元修复。后陈某要求王某报销维修费用，王某以“非自然损坏”为由拒绝。双方争执不下，陈某从次月租金中直接扣除500元，王某以“拖欠租金”为由要求解除合同。

争议焦点：马桶漏水是否属于“自然损坏”？陈某自行维修后能否直接扣除租金？

处理过程与结果：经社区调解委员会介入，调取维修人员的检测报告显示，马桶漏水是因内部密封胶老化导致，属于自然损耗。调解委员会认定王某应承担维修费用，陈某未经协商直接扣除租金的行为不妥，但王某拒绝维修构成违约。最终双方达成协议：王某向陈某支付500元维修费，陈某补付扣除的租金，合同继续履行。

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