民法典司法解释关于预约合同的规定.docxVIP

一、预约合同的法律依据

《民法典》第495条

明确预约合同定义：当事人约定在将来一定期限内订立本约合同（如买卖合同、租赁合同等）的合同。若一方不履行订立本约的义务，对方可主张违约责任。

司法解释（法释〔2023〕13号）第6-8条

进一步细化预约合同的认定标准、违约责任及解除规则。

二、预约合同的认定标准

形式要件

书面、口头或其他形式均可构成预约合同（需有明确订立本约的意思表示）。

典型情形：认购书、订购书、预订协议、意向书等文件中明确约定“将来订立正式合同”。

实质要件

内容明确性：需具备本约合同的核心条款（如标的物、数量、价格等）。

约束力：双方明确受预约约束（如约定“必须签订本约”或“违约需担责”）。

时间限制：约定未来订立本约的期限或条件。

?注意：若文件仅表达合作意向（如“双方将另行协商”），未明确约束力，则不构成预约合同。

三、违反预约合同的后果

违约责任形式

继续履行：若条件成熟（如本约内容可确定且履行可行），法院可判令违约方订立本约合同。

损害赔偿：违约方需赔偿守约方的信赖利益损失（如磋商费用、机会成本等），但不得超过本约合同的履行利益。

定金罚则：若预约合同中约定定金，可适用“收受定金方违约双倍返还，给付方违约无权请求返还”规则。

免责情形

因不可抗力或对方过错导致无法订立本约的，违约方可免责。

四、预约合同的解除

协商解除：双方协商一致可解除预约合同。

法定解除：

一方明确拒绝订立本约或拖延磋商导致合同目的无法实现。

因客观情况变化（如标的物灭失）导致本约无法订立。

解除后果：解除后不影响违约方承担赔偿责任。

五、司法实践要点

区分预约与本约：

若文件已具备本约核心条款且无“将来订立合同”的意思，可能被认定为本约。

参考案例：商品房认购书中明确房号、价格、付款方式，法院可能直接认定为本约。

赔偿范围认定：

法院通常根据实际损失（如中介费、筹备费用）和预期利益（如房价上涨差价）综合判定赔偿金额。

举证责任：

守约方需证明预约合同存在、违约行为及损失因果关系。

六、风险防范建议

明确约定条款：在预约合同中列明本约的核心内容及违约责任。

保留磋商证据：保存邮件、会议记录等证明已尽诚信磋商义务。

审慎使用定金：定金金额不超过主合同标的额的20%。

及时主张权利：发现对方违约后，应在合理期限内提起诉讼或仲裁。

总结：预约合同制度旨在保护当事人的合理信赖利益，但其认定和违约责任需结合具体条款及履行情况综合判断。实务中建议通过专业法律文书明确双方权利义务，避免争议。