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?第五节物业服务公司
第二章物业管理服务
大纲规定:
物业服务公司的义务;
物业服务公司的责任；
物业服务公司的风险防控。
知识点一：物业服务公司的义务（轮换考点)
《条例》第三十六条规定：“物业服务公司应该按照物业服务协议的约定,提供相应的服务。”
但物业服务协议约定物业服务公司的义务是多方面的，其中某些服务义务仅靠物业服务公司单方面的行为就可以完成,还有某些服务义务较为复杂，仅靠物业服务公司单方面的行为难以完成,需要业主以及主管部门共同发挥作用，其中重要包含物业服务公司维护物业管理区域秩序和帮助安全防范的义务。
（一)物业管理区域公共秩序的维护义务
(二）物业管理区域安全防范的帮助义务
（一)物业管理区域公共秩序的维护义务
1.业主违反物业管理区域公共秩序的重要体现
物业管理区域的公共秩序，需要全体业主共同恪守才能得到良好的维护。在物业管理区域内，存在个别业主缺少法制观念,道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序,损害其余业主合法权益的现象。
常见业主违反物业管理区域公共秩序的行为重要包含
(１)侵占共有部位或者公共场地，私搭乱建，影响居住环境;
(2）违规装修，拆改房屋主体结构和共有设备设施,导致共同财产损害和安全隐患；
（3）违规安装从属设施设备，侵犯相关业主合法权益；
(４）违反规定喂养宠物,影响相邻业主生活和社区的整体环境;
常见业主违反物业管理区域公共秩序的行为重要包含
(5）开展经营活动导致环境污染、噪音超标，影响相邻业主生活与经营活动；
（６)违规使用房屋、阳台导致静荷载超标，影响相邻业主导致安全隐患;
(7）运用房屋大量存储易燃、易爆、有毒等危险物品，給相邻业主导致安全隐患;
常见业主违反物业管理区域公共秩序的行为重要包含
（8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响别人使用和通行;
(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务公司实施正常的房屋维涵养护活动，侵害相关业主合法权益；
(1０)其余违反管理规约及物业管理区域规章制度,妨害公共秩序的行为。
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２．维护物业管理区域公共秩序的重要方式
为维护物业管理活动的正常秩序,《条例》规定,对物业管理区域内违反关于治安环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业服务公司应该履行如下义务:
(1)告知义务。业主对在物业管理区域内应该恪守哪些制度、如何进行各项活动享受知情权。
（2)阻止义务。对已经发生的业主违规行为，物业服务公司必须履行管理职责,经过劝告、批评教育等方式阻止业主的违规行为。
值得注意的是，《条例》只是为物业服务公司设定了阻止义务，并没有赋予物业服务公司行政执法权。
物业服务公司行使阻止义务不应该超过必要的限度。
(3）报告义务。对于某些轻微的违法违规行为,在业主和使用人配合下，物业服务公司可能有能力阻止，对于另某些违法违规行为，物业服务公司可能因为缺少必要的依据和职权而无法阻止。在这种情况下，物业服务公司应该做的是,及时向关于主管部门报告。
为了及时解决违法违规行为，防止关于行政主管部门的不作为，《条例》强调，关于主管部门接到物业服务公司的报告后,应该依法对违法行为予以阻止或者解决。假如接到物业服务公司报告之后,相关主管部门没有采取相应方法,属于行政不作为，应该承担相应的法律责任。
例如,物业服务公司发现某业主在装修房屋过程中有擅自变化房屋主体结构的行为,劝阻无效后,应该向本地主管房屋装修的政府部门报告。假如主管部门不依法履行监督管理职责，应该按照《条例》以及其余法律法规承担行政责任甚至刑事责任。
３．业主违反物业管理公共秩序的法律责任
物业服务公司认真履行告知、阻止、报告三项义务后，对于故意违反公共秩序并給其余业主导致损害后果的业主,业主大会和业主委员会可以依照《民法通则》、《物权法》等法律规定和管理规约的约定,追究违规业主的侵权责任,物业服务公司可以依据《协议法》、《物权法》和物业服务协议的约定,追究违规业主的违约责任。
《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任，作出如下明确规定：(1)不动产的相邻各方，应该按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理的精神,对的解决供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。給相邻方导致妨碍或者损失的，应该停顿侵害，排除妨碍，赔偿损失。（2)损坏国家、集体财产或者别人财产的,应该恢复原状或者折价赔偿。受害人所以遭受其余重大损失的,侵害人应该赔偿损失。
《物权法》规定：(1)业主应该恪守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定喂养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害别人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约，规定行为人停顿侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自已合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
(２）业主不得违反法律、法规
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