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房屋买卖合同中虚假宣传的法律后果

引言

在房地产市场蓬勃发展的背景下，房屋买卖已成为普通家庭最重要的财产交易之一。然而，部分开发商为追求销售业绩，通过夸大宣传、虚构信息等手段吸引购房者，导致“货不对板”的纠纷频发。从承诺的“名校旁”变为“无学区”，从宣传的“精装交付”沦为“简装缩水”，虚假宣传不仅侵害了购房者的合法权益，更破坏了市场诚信体系。明确房屋买卖合同中虚假宣传的法律后果，既是维护消费者权益的关键，也是规范房地产市场秩序的重要环节。本文将围绕虚假宣传的界定、常见形式及法律责任展开深入分析，为购房者维权与市场监管提供参考。

一、房屋买卖合同中虚假宣传的界定与认定标准

（一）虚假宣传的法律定义

虚假宣传并非法律中的孤立概念，其内涵需结合多部法律规范综合理解。根据《中华人民共和国广告法》第28条，“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告”；《中华人民共和国反不正当竞争法》第8条进一步规定，“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者”。具体到房屋买卖合同领域，虚假宣传可定义为：房地产开发企业在销售房屋过程中，通过广告、宣传册、销售人员口头承诺等方式，向购房者提供与实际情况不符或足以引人误解的信息，导致购房者基于错误认知作出购买决策的行为。

（二）构成虚假宣传的核心要件

要认定房屋买卖中的宣传行为构成虚假宣传，需满足以下三个要件：

第一，宣传内容具有“虚假性”或“误导性”。“虚假性”指宣传信息与客观事实完全不符，例如将“规划中的地铁”宣传为“已通车的地铁”；“误导性”则指信息虽部分属实，但通过片面强调、断章取义等方式使购房者产生错误联想，如仅宣传“小区距市中心10公里”却隐瞒“需绕行山路，实际通勤时间超1小时”。

第二，宣传主体为房地产开发企业或其授权的销售机构。实践中，开发商常委托中介公司代理销售，若中介在销售过程中实施虚假宣传，法律后果仍由开发商承担，因中介行为视为开发商的授权行为。

第三，宣传行为导致购房者产生“错误认知”并作出购买决策。即虚假宣传与购房者的签约行为存在因果关系，若购房者未受宣传影响（如明确表示仅关注房屋本身质量），则难以认定为虚假宣传导致的纠纷。

（三）与“合理商业宣传”的边界

需注意的是，法律允许开发商进行合理的商业推广，如使用“品质社区”“舒适户型”等主观描述性语言，此类表述因不具有具体指向性，一般不被认定为虚假宣传。但如果宣传内容涉及具体数据（如“绿化率35%”“容积率1.5”）、特定承诺（如“赠送10㎡阳台”“引进XX品牌幼儿园”）或对房屋价值有重大影响的信息（如“学区房”“地铁上盖”），则属于“具体明确”的内容，需与实际情况一致，否则可能构成虚假宣传。

二、房屋买卖合同中虚假宣传的常见表现形式

（一）虚构或夸大配套设施

配套设施是购房者决策的重要考量因素，因此也成为虚假宣传的“重灾区”。常见情形包括：

教育配套虚假：开发商宣称“小区自带公立小学，XX名校直接入学”，但实际仅为规划中的教育用地，或学校性质为私立、需通过考试入学；

交通配套虚假：以“地铁上盖”“步行5分钟到地铁站”为卖点，但实际地铁站距离小区2公里以上，且无直达公交；

商业配套虚假：宣传“小区周边500米内有大型商场、超市”，但交房时周边仍为荒地或仅规划中；

医疗配套虚假：声称“邻近三甲医院”，但实际最近的医院为社区卫生服务中心，且距离超过3公里。

（二）隐瞒或篡改房屋关键信息

房屋本身的质量、面积、产权等信息直接关系购房者的核心权益，部分开发商通过以下方式隐瞒真相：

面积虚假：将“赠送面积”（如阳台、飘窗）计入产权面积，或通过“改造户型”宣传扩大使用面积，但实际因违规搭建无法通过验收；

质量虚假：宣传“精装交付，采用XX品牌瓷砖、卫浴”，但实际使用三无产品或低档次替代品；

产权虚假：未明确告知房屋为“商住房”（产权40年）或“经济适用房”（限制交易），刻意混淆“住宅”与“非住宅”性质；

瑕疵隐瞒：隐瞒房屋存在的质量问题（如漏水、墙体裂缝）、周边环境隐患（如垃圾站、高压线）或产权纠纷（如抵押未解除）。

（三）虚构优惠活动与升值预期

为刺激购房需求，部分开发商通过“限时折扣”“特价房源”“升值潜力大”等宣传制造紧迫感：

虚假折扣：标注“原价200万，现特价150万”，但“原价”从未实际销售过，属于虚构价格；

名额限制：宣称“仅10套特价房，先到先得”，但实际房源充足，以此诱导购房者尽快签约；

升值承诺：以“区域规划利好”“地铁即将开通”为由，承诺“3年内房价至少上涨30%”，但此类预测无事实依据，属夸大宣传。

三、房屋买卖合同中虚假宣传的法律后果分析

（一）民事责任：购房者的损害赔偿与合同救济

虚假宣传最直接的法律后果是引发民事纠纷，购房者可