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商铺租赁合同解除流程规范

商铺租赁合同的解除，涉及租赁双方的切身利益，是商业运营中常见的法律行为。规范的解除流程不仅能有效避免纠纷，保障双方合法权益，更能维护商业交易的秩序与效率。本文旨在梳理商铺租赁合同解除的规范流程，为租赁双方提供实操指引。

一、合同解除的常见情形

在启动解除流程之前，首先需明确合同解除的具体情形，这是后续行动的法律依据。常见的合同解除情形主要包括以下几类：

1.双方协商一致解除：租赁双方在平等自愿的基础上，就合同解除达成共识，这是最为和平且高效的解除方式。

2.单方行使约定解除权：即合同中明确约定了一方可以解除合同的条件，当该条件成就时，享有解除权的一方可以依据合同约定解除合同。例如，承租人长期拖欠租金，达到合同约定的解除期限。

3.单方行使法定解除权：在符合法律规定的情形下，一方当事人可以依法解除合同，无需对方同意。这通常包括：

*承租人违约：如未经出租人同意擅自转租、擅自改变房屋用途、损坏房屋主体结构且拒不修复等。

*出租人违约：如未能按合同约定交付符合使用条件的房屋、擅自提高租金且无合理依据、房屋存在严重质量问题影响正常使用且不予解决等。

*不可抗力或情势变更：因不可归责于双方当事人的事由（如自然灾害、政府征收、规划调整等）导致合同目的无法实现，或继续履行合同对一方当事人显失公平。

二、合同解除的规范流程

（一）初步沟通与协商

在正式启动解除程序前，建议双方首先进行坦诚的沟通与协商。

*明确解除意愿：一方应清晰、明确地向对方表达解除合同的意愿，并说明初步的理由和依据。

*寻求解决方案：双方应就解除合同后的各项事宜，如剩余租金的结算、押金的退还、房屋的返还、装修物的处理、违约责任的承担等进行友好协商，争取达成一致意见。

*签订书面解除协议：若协商一致，应及时签订《商铺租赁合同解除协议书》，将双方协商一致的内容（包括但不限于解除日期、款项结算、房屋交接、违约责任等）以书面形式固定下来，双方签字盖章后生效。这是避免后续纠纷的最佳方式。

（二）发出解除通知（适用于单方解除或协商不成后）

若协商未能达成一致，或根据合同约定/法律规定享有单方解除权的一方决定解除合同，则应向对方发出正式的《解除合同通知书》。

1.通知的内容：

*明确的合同解除意思表示。

*解除合同所依据的合同条款编号或具体法律规定。

*阐述对方违约行为的事实经过或解除事由的具体情形。

*明确合同解除的具体日期。

*要求对方在指定期限内履行的义务（如返还房屋、办理交接、支付拖欠款项、承担违约责任等）。

*告知对方如不履行上述义务将采取的进一步法律措施。

*发出通知方的联系方式和落款（个人签字或单位盖章）及日期。

2.通知的送达：

*首选方式：建议通过邮寄方式送达，且优先选择EMS等可追踪、可查询签收状态的快递服务。邮寄地址应为合同中约定的双方通讯地址，如对方地址变更未书面通知，则仍以合同地址为准。邮件封面应注明“关于解除《XX商铺租赁合同》的通知书”字样。

*辅助方式：除邮寄外，可同时通过合同约定的电子邮箱、传真等方式发送，并保留发送成功的凭证。若条件允许，在确保对方接收的前提下，可要求对方签收送达回执。

*注意事项：务必保留好所有送达凭证，包括邮寄回执、签收记录、电子邮件发送成功截图、传真发送记录等，以备可能发生的诉讼或仲裁。

3.通知的效力：

*解除通知到达对方时即发生法律效力（或根据通知中明确的解除日期生效）。对方对解除合同有异议的，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

（三）后续事项处理

1.房屋交接：

*合同解除后，承租人应按照合同约定或解除协议的约定，将商铺恢复原状（如有约定）或保持合理使用后的状态，并清空属于自己的物品，按时返还给出租人。

*双方应共同对商铺进行验收交接，检查房屋及附属设施、设备的状况，核对水电煤等费用的结清情况，并签署《商铺交接确认书》，明确交接时间、房屋状况、遗留问题等。

2.费用结算与支付：

*结清租金、物业管理费、水电费、燃气费、电话费等各项应付费用。

*根据合同约定或解除协议的约定，处理押金（履约保证金）的退还事宜。如因承租人违约导致解除，出租人有权依据合同约定扣除相应押金用于弥补损失。

*若一方存在违约行为，应按照合同约定或法律规定向对方支付违约金或赔偿损失。

3.资料返还与注销：

*承租人应将商铺的钥匙、门禁卡、相关权证复印件（如有）等交还给出租人。

*涉及租赁备案的，双方应配合办理租赁备案注销手续。

（四）文件留存与备案

在整个合同解除过程中，双方都应注意妥善保管相关文件资料，包括但不限于：

*原租赁合同及附件