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房地产行业营改增培训课件

第一章营改增背景与总体概述

营改增试点背景与政策目标历史沿革营业税改增值税是我国税制改革的重大举措，旨在消除重复征税、完善税制结构。自2012年起逐步在各行业推广试点，2016年5月1日全面推开至建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。行业特殊性房地产行业具有开发周期长、资金投入大、产业链复杂等特点，营改增对企业的税负、现金流、合同管理、财务核算等方面均产生重大影响，是改革的重点和难点领域。准备要求

营改增对房地产行业的深远影响经营模式转变房地产销售、出租及建筑服务的计税方式发生根本变化，从营业税的价内税转为增值税的价外税，定价策略、合同签订、收入确认均需相应调整。销售收入需价税分离出租业务税率调整建筑服务分包管理财务指标调整增值税作为价外税不计入收入和成本,影响营业收入、毛利率、净利润等核心财务指标，企业需重新设定绩效考核标准和预算目标。收入口径调整成本核算变化利润率重新测算资金管理新要求进项税额抵扣需要充足现金流支撑采购环节的税款垫付，预算编制需考虑税款缴纳时点，对企业资金管理提出更高要求。现金流预测优化税款缴纳时点管理资金占用成本控制

营改增，行业转型的关键节点这不仅是税制的变革，更是企业经营管理全面升级的契机

第二章房地产营改增核心政策详解系统掌握房地产行业增值税税率、计税方法、进项税抵扣等核心政策规定，为实务操作提供权威指引。

增值税税率与计税方法选择1房地产销售一般计税方法：适用税率11%（2018年5月1日起调整为10%，2019年4月1日起调整为9%），可全额抵扣进项税额，适用于新开发项目。简易计税方法：老项目可选择5%征收率，不得抵扣进项税额，计税依据为全部价款和价外费用扣除土地价款后的余额。2不动产出租一般计税：适用税率11%（后调整为9%），可抵扣进项税额。简易计税：个人出租住房按5%减按1.5%征收；其他个人出租非住房按5%征收；一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税5%。3建筑服务一般计税方法：适用税率11%（后调整为9%），可抵扣进项税额，适用于清包工、甲供工程外的一般建筑项目。简易计税方法：老项目、清包工、甲供工程可选择3%征收率，不得抵扣进项税额，有助于降低小型企业税负。

进项税额抵扣政策解析01土地出让金与规费支付的土地出让金不能直接抵扣进项税，但在计算销售额时可扣除；缴纳的各类行政性收费和政府性基金通常不产生进项税。02材料与设备采购外购建筑材料、设备取得增值税专用发票可全额抵扣进项税；甲供材料由甲方抵扣；供应商选择直接影响抵扣比例和税负水平。03人工费与服务费支付的人工费用属于劳务报酬，个人无法开具增值税专用发票，不能抵扣；但通过劳务公司支付并取得专票的可以抵扣。04利息与配套设施支付的贷款利息不得抵扣进项税；配套设施如道路、绿化等取得的专票可抵扣，但需注意是否属于不动产建造成本。

存量房、拆迁安置及长期合同的税务处理存量房销售与出租2016年4月30日前取得的不动产（存量房）销售时，可选择简易计税方法，按5%征收率计算应纳税额，计税依据为全部价款和价外费用。出租存量房可选择简易计税5%，也可选择一般计税适用税率。选择简易计税方法后36个月内不得变更。拆迁安置补偿房地产开发企业将开发产品用于拆迁安置，属于增值税视同销售行为，需计算销项税额。计税依据按同类房产市场价格确定，若无同类房产市场价格，按组成计税价格计算：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。长期合同处理跨越营改增时间节点的长期总包合同，需要区分营改增前后的工程量，分别适用营业税和增值税政策。纳税义务时间确认：2016年4月30日前开工并完工的，按营业税政策处理2016年4月30日前开工但5月1日后完工的，未完工部分按增值税政策合同约定的付款时间和实际收款时间共同决定纳税义务发生企业应与业主协商补充协议，明确税款承担方式，避免因税制变化导致的经济损失。

预收款、定金及发票开具规定预售款处理房地产企业收取的预售款，在未正式交付房产前，不产生增值税纳税义务，但需按照3%预征率预缴增值税。预缴计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%预缴的税款可在正式申报时抵减应纳税额。定金与意向金收取的意向金、定金、诚意金等各类预付款项，如果合同明确约定转为房价款的，视同预收款需预缴增值税。如果协议约定为可退还的保证金，且未转为房价款，则不产生纳税义务。发票开具时点增值税专用发票应在纳税义务发生时开具，即房产交付或收到全部款项时。预售阶段收款可开具增值税普通发票，待正式交付时开具专用发票并冲回普通发票。跨月开具发票需在当月进行纳税申报，不得滞后或提前。特别提示：发票开具错误或需作废的，必须在开具当月进行作废处理；跨月发票需开具红字发票冲回，流程更为复杂，企业应加强发票管理，减少错误开具。