民法典物业合同到期不续签的规定.docxVIP

一、合同到期后的默认规则

自动转为不定期合同

根据《民法典》第948条：

物业服务期限届满后，若业主未明确表示拒绝续聘，且物业公司继续提供服务，则原合同继续有效，但转化为不定期物业服务合同。

此时，任何一方均可随时解除合同，但需提前书面通知（通常为60日，具体以合同约定或协商为准）。

例外情况

若原合同明确约定“到期自动终止”或双方明确不再续签，则不转为不定期合同，物业公司应退出。

二、业主不续签的程序

业主共同决策

是否续聘物业公司需由业主共同决定，遵循《民法典》第278条：

应由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积及人数双过半同意（即面积和人数均超过50%）。

业主大会或业委会应提前作出决议，并书面通知物业公司。

提前通知义务

业主若决定不续签，应按照《民法典》第946条，提前60日书面通知物业公司（合同另有约定的从其约定）。

三、物业公司不退场的处理

若物业公司拒绝退出或移交，适用以下规定：

强制退出：根据《民法典》第949条，业主有权要求物业公司退出，并移交相关资料、设施及代管资金。

赔偿责任：物业公司若拒不退出，需赔偿业主因此遭受的损失。

不得以欠费抗辩：物业公司不得以业主拖欠物业费为由拒绝交接。

四、物业费支付问题

合同到期后继续服务的费用

若物业公司继续提供服务且业主未明确拒绝，业主需按原合同或协商标准支付物业费（《民法典》第949条）。

若业主明确反对继续服务，则无需支付到期后的费用。

五、操作建议

业主大会决议

合同到期前，业主应通过业主大会明确是否续聘，并书面通知物业公司。

交接程序

若决定更换物业，应提前与新物业签订合同，并监督原物业完成交接。

法律救济

若发生纠纷，可向住建部门投诉或通过诉讼解决。

法律依据

《民法典》第278条（业主共同决定事项）

《民法典》第946条（解除合同的通知期限）

《民法典》第948条（不定期物业服务合同）

《民法典》第949条（物业退场义务）

建议在具体操作中咨询专业律师或物业管理部门，以确保程序合法合规。