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房源安置成本控制工作指引
一、工作概述
工作目的
规范房源收购后的管理和成本核算工作，明确成本核算方式方法，确保成本核算工作的合规开展。
适用范围
适用于公司房源收购后的成本核算管理工作。
定义
无
工作指引要素描述
支持文件《
支持文件
《房屋成本明细》
《成本确认单》
工作CP点
成本核算方式
责任部门
主导部门：投资管理中心、财务管理中心
参与部门：事业部
流程KPI
无
输入条件
成本核算科目
收购房源资料
成本支出数据
输出结果
单位房源成本
房源安置成本控制工作指引
工作CP点描述
CP点
对工作的影响
控制要点
难点／风险点提示
成本核算方式
决定最终成本核算的准确性及成本核算工作的科学性
核算方式适合实际情况，严谨、全面、可行
标准的科学性和全面性
二、工作内容
2.1房源安置成本构成
1）公司土地一级开发成本核算依据为房源安置拆迁户后房屋实际发生的费用，房源成本主要由收购费用、持有费用、转让税费、财务利息和管理费用五部分组成（详见下图）。
2）五部分费用包含的具体科目如下：
收购费用（投资管理中心）
表1房源收购费用成本核算科目表
序号
费用科目
本金计算公式
备注
1
购房款
预测/实测建筑面积*建筑面积单价
2
契税
购房款*税率
税率：3%
3
公共维修基金
建筑面积*单价
6层（含）以下：100元/建筑面积
6层以上：200元/建筑面积
4
收购印花税
购房款*税率
税率：0.05%
5
测绘费
实测建筑面积*费率
住宅1.36元/平方米或600元/户
6
产权登记费
商业：550元/户；住宅：80元/户
7
产权代办费
具体项目具体确定
8
产权证印花税
5元/人/本
9
服务费
总费用分摊到每套房
10
律师费
总费用分摊到每套房
11
评估费
总费用分摊到每套房
12
监理费
总费用分摊到每套房
13
尽职调查费
总费用分摊到每套房
14
其他费用
总费用分摊到每套房
小计
持有费用(投资管理中心、财务管理中心)
表2房源持有费用成本核算科目表（依据实际发生量实时填写）
序号
费用科目
本金计算公式
备注
1
物业费
建筑面积*物业费单价
2
供暖费
建筑面积*供暖费单价
3
电费
4
燃气费
5
水费
6
通讯费
7
有线电视费
8
委托管理费
9
保安费
10
清洁费
11
电梯维保费
12
装修改造费
13
其他杂费
冬季保温费、日常零修费等
14
城镇土地使用税
房屋占地面积*级次单价
按不同区位划分级次单价
15
房产税
购房款*扣除系数*税率
扣除系数暂定70%，税率为1.2%
小计
注：上述表中1-13项由投资管理中心负责核算，14、15项由财务管理中心负责核算。
管理费用:由投资管理中心依据公式进行核算，提供数据。
管理费用计算公式：购房款*管理费率
对于公司自有资金购置的用于非本公司项目安置的房源管理费用，管理费率原则上不低于5%，具体数值依据项目情况进行单项审批。
代建项目专款购置的用于政府代建项目的房源成本和公司自有资金购置的用于公司所属项目安置的房源成本均不需计算管理费用。
财务利息：由财务管理中心根据实际发生费用核算并提供数据。
财务利息起算时间点为：购房款实际付款日期（以付款银行回单标注日期为准）；
结算时间点为：房屋办理网签时间。
除代建项目专款购置的用于政府代建项目的房源成本不需计算利息调整外，公司自有资金购置的用于公司所属项目安置的房源成本和公司自有资金购置的用于非本公司项目安置的房源成本均需计算财务利息。
财务利息按照购房款资金来源的实际贷款利率作为计息利率。
转让税费
表3房源转让税费成本核算科目表
序号
费用科目
本金计算公式
备注
1
买方印花税
售价*税率
2
卖方印花税
售价*税率
3
营业税
（售价-购房款）*税率
4
土地增值税
按照累进税率单独计算
5
产权代办费
具体项目具体确定
6
产权登记费
商业550元/户，住宅80元/户
7
产权证印花税
5元/户
小计
注：上述表中1-4项由财务管理中心负责核算，5-7项由投资管理中心负责核算。
3）单套房源的成本核算总表
表4房源安置成本核算科目表
成本科目
本金
利息
备注
收购费用
持有费用
转出税费
财务利息
管理费用
安置总成本
安置成本单价
建筑面积单价
2.2房源安置成本控制分类
根据房源出资方及房源安置项目性质的不同，房源成本控制主要分为以下三类：
公司自有资金购置的用于公司所属项目安置的房源成本控制
房源安置成本由收购费用、持有费用、转出税费、财务利息四项构成。
公司自有资金购置的用于非本公司项目安置的房源成本控制
房源安置成本由收购费用、持有费用、转出税费、财务利息、管理费用五项构成。（或者根据第三
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