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房屋租赁合同风险防控操作指南

房屋租赁是经济生活中常见的民事行为，无论是个人居住还是商业经营，一份严谨的租赁合同都是保障双方权益、避免日后纠纷的基石。然而，实践中因合同条款不清、权责不明或操作不当引发的争议屡见不鲜。本指南旨在从实务角度出发，梳理房屋租赁合同签订及履行过程中的关键风险点，并提供具有操作性的防控建议，助力租赁双方有效规避风险，实现租赁目的。

一、合同签订前的风险识别与防范

合同签订前的审慎核查与准备，是风险防控的第一道防线。此阶段的核心在于“知己知彼”，对交易对手和交易标的进行充分了解。

（一）主体资格审查：身份的真实性与履约能力

出租方需核实承租方的身份信息、职业背景及租赁需求的真实性。对于企业承租方，应要求其提供加盖公章的营业执照副本复印件及法定代表人身份证明，必要时可通过企业信用信息公示系统查询其经营状况及涉诉情况，避免与经营异常或信用不良的企业合作。

承租方则需重点审查出租方是否为房屋的合法权利人，或是否获得权利人的有效授权。务必要求出租方出示房屋所有权证（或不动产权证）原件，并留存复印件。若房屋系共有，需确认其他共有人是否同意出租；若房屋处于抵押状态，需了解抵押情况及抵押权人是否同意出租；若出租方为转租人，则需审查其与原出租人之间的租赁合同，明确其是否享有转租权及转租期限是否在原租赁期限之内。对于“二房东”转租，尤其要警惕其超越权限或虚构权利进行转租的风险。

（二）房屋状况核实：眼见为实，约定为据

承租方在签订合同前，务必对房屋进行实地查看，核实房屋的实际状况是否与出租方的描述一致。重点关注房屋结构、面积、朝向、装修程度、设施设备（如家电、家具）的数量及完好状态、水电气暖等管线是否正常。对于房屋存在的瑕疵，如墙面破损、门窗密封不严、设施老化等，应在合同附件或《房屋交接确认书》中详细列明，并可约定由何方负责维修及维修期限，或相应扣减租金。建议对房屋现状进行拍照或录像存档，作为日后可能发生争议时的证据。

同时，需明确房屋的租赁用途。承租方应确保租赁房屋的用途符合自身需求，且该用途不违反法律法规的强制性规定及小区管理规约。出租方也应告知房屋的规划用途，避免承租方擅自改变用途导致纠纷或行政处罚。

（三）租赁信息的充分沟通与确认

租赁期限、租金标准及支付方式、押金数额及退还条件等核心交易条件，应在签约前进行充分沟通并达成一致。对于租金支付，需明确每期支付的具体日期、支付方式（银行转账应注明收款账户信息），以及逾期支付的违约责任。押金（履约保证金）的退还条件，如租赁期满后无欠费、无违约、房屋及设施完好等，也应清晰约定。

二、合同签订过程中的核心条款把控

合同文本是租赁双方权利义务的载体，条款的严谨性直接关系到风险的大小。一份完善的租赁合同应尽可能预见可能发生的情况，并作出明确约定。

（一）合同当事人信息的准确性

合同首部应列明出租方与承租方的完整信息。自然人应包括姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址；法人或其他组织应包括单位全称、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）、联系电话、注册地址。信息务必准确无误，以便在发生争议时能有效送达法律文书。

（二）租赁标的物的明确界定

合同中应清晰描述租赁房屋的具体位置（精确到门牌号）、建筑面积（若有房产证则以证载面积为准，否则应注明实测面积或双方认可的面积）、房屋结构、户型等，必要时可附上房屋平面图作为合同附件。

（三）租赁期限与续租、解约的约定

租赁期限应明确起止年月日。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。对于续租，可约定在租赁期满前一定期限内（如一个月），承租方享有优先承租权，以及续租的租金确定方式。

合同解除条款至关重要。应明确约定双方可以单方解除合同的情形（如承租方逾期支付租金达到一定期限、擅自转租、改变房屋结构；出租方未能按时交付房屋、房屋存在重大安全隐患等），以及解除合同后的善后处理（如租金结算、押金退还、房屋返还等）。避免出现“不可撤销”、“不得解除”等绝对化表述，保留合理的解约空间。

（四）租金、押金及其他费用的清晰约定

租金标准（如每月/每平方米租金数额）、支付周期（月付、季付、年付等）、支付时间、支付账户信息（户名、开户行、账号）均需一一列明。其他费用，如水、电、燃气、暖气、物业管理费、电视收视费、网络费等，应明确由哪一方承担，以及费用的结算方式和周期。

押金的金额、支付时间、退还条件及不计利息等约定也应清晰。特别要约定，因承租方原因导致房屋或设施损坏、拖欠费用或违反合同其他约定时，出租方有权从押金中扣除相应金额。

（五）房屋的交付与返还标准

明确房屋交付的时间、条件（如清洁程度、设施设备状况），并约定签署《房屋交接确认书》作为交付完成的标志。对于房屋返还，应约定返还时间、返还时的状态（除正常损耗外应保持与交付时一致）、设施设备的清点、费用