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租赁押金争议举证规则

引言

在房屋租赁、设备租赁等常见民事活动中，押金作为保障合同履行的担保方式被广泛采用。承租人通过预先支付一定金额的押金，向出租人承诺将遵守合同约定；出租人则通过扣留押金的潜在威慑，降低承租人违约风险。然而，当租赁关系终止时，围绕押金返还与否的争议却频繁发生——承租人主张已完全履行义务要求退还押金，出租人则以物品损坏、费用拖欠等为由拒绝返还。此类争议的核心往往不在于“是否应当返还”的价值判断，而在于“如何证明是否应当返还”的事实认定。举证规则作为连接法律规范与案件事实的桥梁，直接决定了争议双方的权利义务边界。本文将围绕租赁押金争议的举证规则展开系统论述，从法律基础、责任分配、具体内容到实践难点，层层递进解析这一实务难题。

一、租赁押金争议的法律基础与举证规则的核心价值

（一）租赁押金的法律性质与争议本质

租赁押金是承租人为担保租赁合同履行而向出租人支付的金钱，其法律性质在我国现行立法中虽未明确界定，但司法实践普遍将其定性为“履约保证金”。这种保证金的功能主要体现在两方面：一是担保承租人按约支付租金、妥善使用租赁物、到期返还租赁物等义务；二是在承租人违约造成出租人损失时，作为赔偿的先行支付。当租赁关系终止时，若承租人完全履行义务，出租人应全额返还押金；若承租人存在违约行为且造成实际损失，出租人可就损失部分扣除押金，剩余部分仍需返还。

争议的本质在于双方对“是否存在违约行为”“违约行为是否造成损失”“损失金额是否合理”等事实的认知分歧。例如，承租人可能认为房屋仅存在正常使用损耗，而出租人主张是人为损坏；承租人主张已结清所有费用，出租人则称存在未缴水电费。这些事实争议无法通过主观判断解决，必须依赖证据支撑，举证规则的重要性由此凸显。

（二）举证规则在租赁押金争议中的核心作用

举证规则是指在诉讼或协商过程中，确定哪一方负有提供证据证明待证事实的责任，以及证明应达到何种标准的法律规则。在租赁押金争议中，举证规则的核心作用体现在三方面：

其一，明确责任边界。通过“谁主张、谁举证”的基本规则，避免双方陷入“各说各话”的僵局，例如承租人主张返还押金，需证明自己已履行义务；出租人主张扣除押金，需证明承租人存在违约及损失。

其二，引导行为规范。规则的明确性会促使租赁双方在缔约、履约过程中主动留存证据（如签订书面合同、保存支付凭证、记录房屋状态等），从源头上减少争议发生。

其三，保障裁判公正。法官需依据证据认定事实，举证规则为裁判提供了可操作的事实认定路径，避免自由裁量权的滥用。

二、租赁押金争议举证责任的分配规则

（一）“谁主张、谁举证”原则的基础适用

我国《民事诉讼法》第六十七条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”这一“谁主张、谁举证”的基本原则，是租赁押金争议举证责任分配的核心依据。具体到争议中，可分为两种情形：

承租人主张返还押金时的举证责任

当承租人以“已完全履行合同义务”为由要求出租人返还押金时，需对以下事实承担举证责任：

双方存在租赁合同关系（如书面合同、口头合同的证人证言、聊天记录等）；

已向出租人支付押金（如转账记录、收据、收条等）；

已按约履行主要义务，包括按时支付租金（提供租金支付凭证）、妥善使用租赁物（如退房时的交接记录、房屋原状照片对比）、结清租赁期间产生的费用（如水电气费缴费记录、物业结清证明）等。

例如，承租人王某起诉要求房东李某返还押金，需首先证明双方存在租赁关系（如微信聊天中约定的租赁条款）、已支付押金（微信转账备注“房屋押金”），以及退租时房屋无损坏（提供退房时与房东的视频验收记录）。

出租人主张扣除押金时的举证责任

若出租人以“承租人存在违约行为并造成损失”为由拒绝返还或部分返还押金，则需对以下事实承担举证责任：

承租人存在违约行为（如未按时支付租金的催缴记录、擅自转租的通知、损坏物品的现场照片等）；

违约行为与损失之间存在因果关系（如家具损坏是因承租人不当使用而非自然损耗）；

损失的具体金额（如维修费用的发票、物品购买凭证、第三方评估报告等）。

例如，房东张某主张扣除承租人陈某的押金，称其退租时房屋墙面有大面积污渍需重新粉刷，需提供墙面污渍的照片（证明存在损坏）、装修公司出具的“污渍系人为涂抹，非自然老化”的说明（证明因果关系）、装修合同及1500元的支付凭证（证明损失金额）。

（二）特殊情形下的举证责任转移

在某些情况下，因证据由一方当事人控制或存在举证能力差异，举证责任可能发生转移。例如：

当承租人主张“已履行义务”但出租人反驳“未履行”时，若出租人掌握关键证据（如房屋交接时的验收单）却拒绝提供，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条，法院可推定承租人的主张成立；

对于“租赁物是否存在自然损耗”的争议，因出租人对租赁物的原始状态更了解