《朝青项目营销分析报告》.pptVIP

;朝青项目报告;;第一部分核心定位结论;住宅产权写字楼;第二部分项目分析;项目概况;;区域成熟

涉外性强

景观较好

特点“模糊”;东三环、东四环

农展馆南路、朝阳北路

地铁10号线

多条公交站线

长虹桥堵车问题较严重;农展馆南路由西向东需调头

长虹桥堵车问题较严重

地块东侧规划路修通到北侧

北侧小区的入口问题;

A区——景观好，相对安静

B区——开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业

C区——私密性差，北侧、西侧形象差，C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林;

位于几大商圈间，区域特征相对“模糊”

交通方便，邻城市主干道，形象价值好

私密性差，有噪音影响

东侧有较好的景观条件

北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差

地块较方正;

规划建设用地面积：10716平方米

代征道路：2800平方米

总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米）

建筑限高：60米

容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）;规划条件分析;

多种物业可能性的考虑

利润/快速回收资金

以销售为主

品牌;

土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米

加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右;居住类物业

大户型一般户型小户型

偏商类物业

写字楼商住公寓酒店服务式公寓商业;2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效

预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势;纯居住为主

主打景观概念

容积率较高

单价高

户型面积相对偏大

精装修

有一定的投资客户

有一定的外籍客户;综合项目多

居住物业类型多样

均价较高

户型多样

大户型公寓市场表现较差

投资客户比例较大

外籍客户比例较大;区域市场分析;区域市场分析;朝阳公园西侧、北侧

东四环以东地区

棕榈泉国际公寓以南

呼家楼;南湖公寓

九号国际公寓

鸿翔花园

美国公寓

白家庄项目

湖南卫视

万通朝外项目

首创呼家楼

富力青印厂;;;细分市场分析;总供应量约160万平方米

产品档次高，高单价、高总价

户型舒适，精装修

朝阳公园、CBD的表现比较好，

工体、朝外商圈的表现相对较差

客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例;

居住类型多样

价格水平差别较大

市场表现不温不火;总供应量约60万平方米

类型多样

总体市场表现较好

总价敏感

单价没有高过同区域内大户型单价

投资价值较大，因此客户中投资客户所占比例较大;

大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少

大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高单价（也低于大户型）

大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈

一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般；

小户型投资性较强，表现不错，但容量有限;细分市场分析;周边写字楼

档次不高

出租率高

主要租住客户是：

外国小公司

旅行社、航空公司

农业部相关的公司

文化传播类公司;总供应量约为130万平方米

周边相对空白

综合体项目多

单价高

接近写字楼配置

总体的市场表现较好

区域涉外性较强

有一定比例的投资客户;

周边酒店档次高

酒店市场经营情况较好

酒店需求量较大

区域成熟度比较高

区域涉外性强

区域认可度高;

服务式公寓特点

高标准客房

适量的配套

酒店管理公司提供统一酒店式管理服务

居家感强

面向中长期租住客户;

区域商业特点

属周边商圈的辐射区

项目周边商业供应量较小

小型的配套商业

朝阳公园西门有大量餐饮

;

写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的办公需求

商住物业稀缺（呼家楼有潜在的竞争项目售价13000-14000元/平方米）

酒店档次较高，经营情况相对较好

服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓分流了一部分长期租赁客户;周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场风险较大

项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较高，商住市场相对空白

服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在经营风险

周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品档次高，精装修为主

纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客户较多;;大户型纯居住公寓

小户型纯居住公寓

商住公寓

服务式公寓;

A区适宜作豪宅，B、C区不适宜

私密性差，噪音影响

东西向

北侧、西侧形象差

规模小，自身景观、配套相对不足

容积率高

市场同类产品竞争强，劣势比较明显

高单价、高总价，单价和总价均不敏感——作高性价比产品不太可行，作高品质产品可行;总价敏感

单价受限——总价＝单价*面积，面积有下限，因此单价