贝壳挂牌量达650万套 官方统计二手房价持续全线下跌的二手房.pdfVIP

⻉壳挂牌量达650万套官⽅统计⼆⼿房价持

续全线下跌

⽂｜财新王婧

05年1⽉15⽇17:17

⼴发证券房地产⾏业⾸席分析师郭镇称，新房和⼆⼿房的市场总量在

1亿⾄13亿平⽅⽶区间形成了底部⽀撑，这是当前的需求基础

原图

江苏淮安，⼤运河畔房地产建筑楼群。图：视觉中国

【财新⽹】国家统计局1⽉15⽇发布的数据显示，05年11

⽉，⼀线城市⼆⼿房价连续第七个⽉环⽐“领跌”，跌幅扩⼤0.个

百分点，达到1.1%。这也是04年10⽉以来该指标出现的最⼤跌

幅。同期，⼆线和三线城市的⼆⼿房价环⽐均下降0.6%，70城⼆

⼿房价⽆⼀上涨。

市场供需逆转是⼆⼿房价承压主因。在1⽉1⽇举⾏的公司

开放⽇活动上，国内头部房产经纪平台⻉壳（NYSE：

BEKE/043.HK）集团副董事⻓徐万刚透露，⽬前该平台⼆⼿房

挂牌量已达650万套，较四年前增⻓60%。

新增房源与新增带看客户的⽐值即房客⽐，是⼆⼿房市场的

另⼀关键指标。徐万刚称，房客⽐在01年7⽉出现拐点。此前该

⽐值持续⼤于1，意味着“客多房少”；此后持续⼩于1，市场转向

“房多客少”。

供过于求直接压制价格，⼀线城市尤为明显。国家统计局数

据显示，11⽉，北京、上海、⼴州、深圳的⼆⼿房价分别环⽐下

跌1.3%、0.8%、1.%、1.0%。其中，仅上海跌幅环⽐收窄0.1个百

分点，北京、⼴州、深圳的跌幅环⽐分别扩⼤0.个、0.3个、0.1

个百分点。

同⽐跌幅更为显著。11⽉，⼀线城市⼆⼿住宅销售价格同⽐

下降5.8%，降幅环⽐扩⼤1.4个百分点。其中，北京、上海、⼴州

和深圳的⼆⼿住宅售价分别同⽐下降6.8%、4.6%、7.%和

4.8%。

房价持续下跌，购房者决策⽇趋慎。徐万刚指出，⻉壳平

台上的客户从开始看房到最终成交，平均看房次数从01年的约

10次⼤幅攀升⾄当前的17次，客户观望情绪浓厚，成交周期拉

⻓。

市场结构已经不可逆地转向存量时代。徐万刚称，⽬前头部

城市⼆⼿房成交占⽐已达73%，在北京、上海等地，这⼀⽐例更

是超过80%；⽽在四年前，新房交易在这些城市占七成以上份

额。他认为，⼆⼿房价格已成为市场定价的基准锚，“即便客户购

买新房，也会紧盯周边⼆⼿房的价格”。

受⼆⼿房价格下⾏影响，新房价格同样承压，但呈现出结构

性分化。国家统计局数据显示，11⽉，⼀线城市新建商品住宅销

售价格环⽐下降0.4%。其中，上海环⽐逆势微涨0.1%，北京、⼴

州环⽐均下降0.5%，深圳下降0.9%。同期，⼆三线城市新房价格

环⽐分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

同⽐来看，11⽉⼀线城市新房价格下降1.%，降幅扩⼤0.4个

百分点。其中，上海上涨5.1%，北京、⼴州和深圳分别下降

.1%、4.3%和3.7%。⼆三线城市新房价格同⽐分别下降.%和

3.5%，降幅均有所扩⼤。

在上述⻉壳开放⽇活动上，⼴发证券房地产⾏业⾸席分析师

郭镇称，当前新房价格降幅总体较⼆⼿房更为和缓。他认为，⼆

⼿房价格由供需主导，⽽新房定价逻辑正逐渐转向“产品决定价

格”，核⼼城市优质区位新项⽬⼊市，均有较好市场表现，“新房

整体同涨同跌的时代已经过去”。

尽管市场深度调整，总量层⾯仍显现出⼀定⽀撑。郭镇指

出，当前国内房地产市场或已进⼊“均衡期”。“03年全国⼀⼆⼿

房交易总量约13.9亿平⽅⽶，04年与05年均保持在13.3亿平

⽅⽶左右。”郭镇说，新房和⼆⼿房的市场总量在1亿⾄13亿平⽅

⽶区间形成了底部⽀撑，这是当前的需求基础。