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居住权排除强制执行

引言

居住权作为民法典新增的用益物权类型，自设立之初便承载着保障特定群体基本居住需求的制度使命。当法院对不动产采取强制执行措施时，若该不动产上已设立合法居住权，居住权人能否依据其物权属性排除强制执行，成为司法实践中亟待解决的现实问题。这一问题既涉及物权与债权的效力位阶争议，也关乎基本生存权与交易安全的价值平衡，更直接影响执行程序中各方主体的权益实现。本文将围绕居住权排除强制执行的法律逻辑、构成要件及实践难点展开系统分析，以期为司法裁判提供理论参考，为权利保障厘清边界。

一、居住权的法律定位与制度价值

（一）居住权的物权属性与法律依据

居住权是指权利人为满足生活居住需要，对他人所有的住宅及其附属设施享有占有、使用的用益物权。根据《中华人民共和国民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这一规定明确了居住权的物权性质——作为用益物权的一种，其效力不仅及于所有权人，还可对抗包括债权人在内的其他第三人。与租赁权等债权性权利不同，居住权经登记设立后具有对世性，能够产生“物权优先于债权”的法律效果，这为其排除强制执行提供了基础法理支撑。

（二）居住权的制度价值与社会功能

居住权制度的核心价值在于实现“住有所居”的民生保障。实践中，居住权常见于离婚后原配偶居住安排、老人附条件赠与房产、子女对父母的赡养保障等场景。例如，离婚时为保障弱势方居住需求设立居住权，或老人将房产赠与子女但保留终身居住权，这些情形下的居住权直接关系到权利人的基本生存利益。相较于所有权的全面支配性，居住权更强调对“居住”这一特定权能的保护，其制度设计体现了法律对弱势群体的倾斜保护，也回应了社会对住房保障多元化的需求。这种以“生存利益”为核心的权利属性，使其在与强制执行程序中“债权实现”的冲突中，具备了优先保护的正当性基础。

二、强制执行与居住权的冲突场景

（一）执行标的为设有居住权的被执行人房产

当被执行人名下房产已为他人设立合法居住权时，法院在执行该房产时需面临双重问题：一是居住权的存在是否影响房产的可执行性；二是若允许执行，如何保障居住权人的合法权益。例如，被执行人因债务纠纷被申请强制执行其名下唯一住房，而该住房已为其父母设立终身居住权。此时，若直接拍卖房产，居住权人的居住权益将因所有权变更而受到威胁；若停止执行，则债权人的债权无法实现。这种“生存权与债权”的冲突，是居住权与强制执行最典型的碰撞场景。

（二）执行标的为案外人享有居住权的第三人房产

另一种常见冲突发生在执行标的为第三人所有的房产，但该房产上存在案外人居住权的情形。例如，债权人申请执行债务人实际占有的房产，经调查该房产登记在第三人名下，且第三人已为案外人设立居住权。此时，法院需审查居住权的合法性，并判断其是否足以排除对该房产的强制执行。这种情况下，冲突不仅涉及债权与物权的对抗，还可能涉及被执行人与第三人恶意串通设立居住权以逃避执行的风险，增加了审查的复杂性。

（三）居住权与抵押权等担保物权的顺位冲突

实践中，房产常因融资需求设立抵押权。若抵押权设立在前，居住权设立在后，根据“物权优先于债权”且“先设立的物权优先于后设立的物权”的原则，抵押权的实现可能优先于居住权；反之，若居住权设立在前，抵押权设立在后，居住权的存在可能影响抵押权的实现，进而影响债权人通过强制执行实现债权的可能性。例如，抵押人在设立抵押权前已为他人设立居住权，当抵押权人申请强制执行时，居住权人可基于其在先权利主张排除或限制执行措施，这直接关系到担保物权的实现效率与交易安全。

三、居住权排除强制执行的构成要件

（一）居住权须合法有效设立

居住权排除强制执行的首要前提是居住权本身合法有效。根据民法典规定，居住权的设立需满足形式要件与实质要件：形式上，需通过书面合同或遗嘱设立，并向登记机构申请居住权登记（《民法典》第367条、第371条）；实质上，设立目的须为满足“生活居住需要”，不得用于经营或其他非居住用途。实践中，法院需重点审查以下内容：一是居住权合同或遗嘱的真实性，防止被执行人与案外人恶意串通伪造权利凭证；二是登记要件是否完成，未登记的居住权仅具有债权效力，不能对抗强制执行；三是设立目的是否符合“生活居住”的本质要求，若名为居住权实为租赁或其他债权性权利，不能认定为有效居住权。

（二）居住权人已实际占有使用该住宅

居住权作为以占有、使用为核心权能的用益物权，其权利的实现依赖于对住宅的实际控制。若居住权人仅办理了登记但从未实际入住，或长期空置，可能被认定为“权利休眠”状态，难以主张排除强制执行。例如，老人为子女设立居住权但一直自行居住，子女从未实际占有该房屋，此时若因老人债务纠纷执行该房产，子女的居住权可能因未实际行使而无法排除执行。因此，法院在审查时