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新型住宅维护管理规范与操作手册

第一章总则

1.1目的与依据

为规范新型住宅的维护管理工作，保障住宅物业的完好与正常使用，营造安全、舒适、便捷、绿色、智慧的居住环境，提升居住品质与资产价值，依据国家及地方相关法律法规、技术标准，并结合新型住宅的特点，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于各类采用新技术、新材料、新工艺、新设备（以下简称“四新”技术）建设的，具备一定智能化、绿色化、人性化特征的新型住宅小区或单体住宅的维护管理活动。具体包括但不限于智慧社区、绿色建筑小区、装配式住宅等。

1.3基本原则

新型住宅维护管理应遵循以下原则：

1.预防为主，防治结合：建立健全预防性维护体系，及时发现并处理潜在问题，减少故障发生。

2.业主至上，服务为本：以满足业主合理需求为出发点，提供专业、高效、便捷的服务。

3.专业规范，安全第一：严格按照技术规范和操作规程进行维护作业，确保人身与财产安全。

4.绿色低碳，节能环保：推广应用绿色环保的维护技术和材料，降低能耗与环境影响。

5.智慧赋能，精细管理：充分利用信息技术、物联网技术提升维护管理的智能化与精细化水平。

6.权责清晰，协同高效：明确各方主体的权利与义务，形成业主、物业服务企业、专业维保单位等多方协同的管理机制。

第二章管理职责

2.1业主（业主委员会）

1.主体责任：业主是住宅维护管理的责任主体，享有对物业共同部分和共同设施设备的共有和共同管理的权利，承担相应的义务。

2.决策监督：通过业主大会或业主委员会，决定维护管理的重大事项，监督物业服务企业或其他管理主体的履职情况。

3.费用承担：按照国家有关规定和物业服务合同约定，及时足额缴纳物业服务费用及专项维修资金，保障维护管理活动的资金需求。

4.遵守规约：遵守管理规约及相关规定，合理使用住宅及设施设备，不得从事损害共同利益或危害安全的行为。

2.2物业服务企业

1.日常管理：依据物业服务合同约定，负责住宅共用部位、共用设施设备的日常维护、巡检、清洁、绿化等管理服务工作。

2.应急处置：制定并落实各类应急预案，对突发故障、自然灾害等情况进行快速响应和有效处置。

3.档案管理：建立健全住宅维护管理档案，包括设施设备技术资料、巡检记录、维修记录、费用收支等。

4.沟通协调：加强与业主、业主委员会、相关专业单位及政府主管部门的沟通协调。

2.3开发建设单位

1.质量保修：在保修期内，对住宅的主体结构、共用设施设备等质量问题承担保修责任。

2.技术交底：向物业服务企业或业主委员会移交完整的工程技术资料、使用说明书、维护手册等，并进行必要的技术交底。

3.遗留问题整改：对住宅交付时存在的质量缺陷或配套不完善问题，应及时组织整改。

2.4专业服务单位

（如电梯维保单位、消防设施维保单位、智能化系统服务商等）

1.专业维保：按照合同约定和相关技术规范，对所负责的专业设备设施进行定期维护、检测和故障排除。

2.技术支持：提供专业技术咨询和培训，协助制定维护方案和应急预案。

3.报告提交：定期提交维护保养报告、检测报告及相关记录。

第三章维护管理内容与标准

3.1房屋本体结构维护

1.地基与基础：定期观察有无沉降、裂缝、变形等现象，发现异常及时上报并组织评估处理。

2.主体结构：

*墙体：检查有无裂缝、倾斜、渗漏、饰面脱落等。

*梁柱：检查有无裂缝、变形、露筋、锈蚀等。

*楼板：检查有无裂缝、渗漏、挠度异常等。

3.屋面：

*防水层：定期检查有无破损、起鼓、渗漏，确保排水畅通。

*保温层：检查有无破损、受潮。

*女儿墙、避雷设施：检查有无松动、损坏、锈蚀。

4.门窗：检查开启是否灵活，密封是否完好，玻璃、五金件有无损坏。

3.2共用设施设备维护

1.电梯系统：

*严格执行定期维保制度，确保运行平稳、安全装置有效。

*轿厢、层门、召唤按钮等保持清洁完好。

*机房环境整洁，设备运行参数正常。

2.给排水系统：

*供水管道、阀门、水泵：定期巡检，无渗漏、异响，压力正常。

*排水管道、化粪池、污水井：定期疏通，防止堵塞、外溢。

*消防供水系统：确保独立运行，压力充足。

3.供配电系统：

*高低压配电柜、变压器、电缆：定期巡检，仪表指示正常，无过热、异响、渗漏油。

*应急电源（EPS/UPS）：定期测试，确保应急时可靠投入。

*公共照明：确保灯具完好，照明充足，节能控制有效。

4.消防系统：

*火灾自动报警系统：定期检测，确保报警准确、联动正常。

*消火栓系统：水压正常，配件齐全完好。

*自动喷水灭火系统：定期检查，