物业管理日常巡查及故障处理方案.docxVIP

物业管理日常巡查及故障处理方案

一、总则

1.1目的与依据

为确保物业项目公共区域及各项设施设备的完好、正常运行，为业主及使用人提供安全、舒适、便捷的居住和工作环境，规范日常管理服务行为，提高应急处理能力，依据国家及地方相关物业管理法规、行业标准及本物业项目《管理规约》，特制定本方案。

1.2适用范围

本方案适用于本物业管理处对所管辖物业项目的日常巡查工作及各类突发或常规故障的处理。全体物业管理人员及相关服务外包单位均须遵照执行。

1.3基本原则

日常巡查及故障处理工作应遵循“预防为主、及时发现、快速响应、规范处理、持续改进”的原则，确保各项工作落到实处，保障物业的保值增值。

二、日常巡查管理

2.1巡查内容与标准

日常巡查应覆盖物业项目的全部公共区域及重点设施设备，主要包括以下方面：

2.1.1公共区域巡查

*楼宇本体：包括楼道、楼梯间、大堂、电梯厅、天台、地下室等。重点关注其清洁度、照明、有无乱堆乱放、墙面地面有无破损、门窗完好情况、消防通道畅通情况等。

*公共设施：包括休闲座椅、健身器材、儿童游乐设施、公告栏、指示标识、垃圾桶（站）等。重点检查其完好性、安全性、清洁度及有无损坏、缺失。

*环境卫生：包括道路、绿化带、公共卫生间等区域的清洁状况，有无暴露垃圾、积水、乱涂乱画、蚊蝇滋生等。

*绿化养护：检查绿植生长状况，有无枯死、病虫害、杂草，修剪是否整齐，灌溉系统是否正常。

2.1.2设施设备巡查

*电梯设备：每日对电梯运行状况进行巡查，包括运行平稳性、有无异响、开关门是否顺畅、内选及外呼按钮功能、照明通风、年检标识、五方通话装置等。

*给排水系统：巡查生活水泵、消防水泵、排污泵运行状况，各类阀门、压力表、管网有无滴漏、堵塞，水箱（池）水位及周边环境，排水明沟、雨水井、污水井通畅情况。

*供配电系统：巡查高低压配电柜、变压器、发电机（若有）运行参数、有无异响异味、仪表指示、接地情况、应急照明系统等。

*消防系统：巡查消防控制柜运行状态、火灾报警探测器、手动报警按钮、消防栓、灭火器、消防水带、喷淋头、防火门、应急疏散指示标志等是否完好有效，消防通道是否畅通。

*空调与通风系统：巡查中央空调主机、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机组等设备运行状况，风管、出风口清洁度，温度控制效果。

*安防系统：巡查监控摄像头、门禁系统、道闸系统、周界防范系统等是否工作正常，图像是否清晰，记录是否完整。

*停车场系统：巡查道闸、车位锁、引导标识、照明、监控、排水设施等。

2.2巡查方式与频次

*定时巡查：各专业岗位人员根据职责分工，按照规定频次进行巡查。如：公共区域每日至少巡查一次；电梯每日巡查；消防设施每日巡查；供配电系统每日巡查；给排水系统每日巡查；重点设备可根据运行特点增加巡查频次。

*不定时抽查：物业经理、工程主管、保安主管等管理人员对各区域、各系统巡查工作的落实情况及巡查质量进行不定期抽查。

*专项检查：根据季节特点（如雨季来临前检查排水系统）、节假日、重大活动前或上级要求，组织针对性的专项检查。

*联合巡查：定期组织各部门联合进行全面巡查，评估整体状况。

2.3巡查人员与职责

*秩序维护员：负责公共区域安全、消防设施、车辆停放、门禁系统、监控系统的日常巡查。

*工程技术员/维修工：负责各专业设施设备（电梯、供配电、给排水、消防、空调、弱电等）的专业巡查和预防性维护检查。

*环境保洁员/绿化员：负责所管辖区域的清洁卫生、绿化养护状况的巡查，并及时上报发现的问题。

*客服人员：在日常工作中留意所接触区域的公共设施及环境状况，接受业主报修并及时转达。

*管理人员：负责监督巡查制度的执行情况，审核巡查记录，协调处理巡查中发现的重大问题。

2.4巡查记录与报告

*巡查人员必须随身携带标准化的《巡查记录表》，对巡查过程中发现的情况进行详细、准确、及时记录，包括时间、地点、问题描述、现场照片（必要时）。

*对于巡查中发现的一般问题，能当场处理的应立即处理，并记录处理结果。

*对于不能当场处理的问题，巡查人员应立即向直属上级或相关负责人汇报，并将问题详细记录在案，明确后续处理责任人和时限。

*每日巡查工作结束后，巡查记录应及时上交，由相关负责人审阅、签字。重要问题需形成专项报告上报物业管理处负责人。

*巡查记录应妥善保管，定期归档，作为物业状况评估、设备维护、责任追溯的依据。

三、故障处理流程

3.1故障接报与登记

*接报渠道：包括巡查人员发现上报、业主/使用人电话报修、前台报修、在线平台报修、监控中心发现等。

*信息登记：接到故障报告后，受理人员应立即在《故障处理登记表》