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房地产司法鉴定估价报告

估价报告编号：重天鸿房评字（2017）第052号

估价工程名称：位于长寿区三峡路20号附8号、6号、3号商铺市场价值估价

估价委托人：重庆市长寿区人民法院

估价机构：重庆天鸿资产评估土地房地产估价

注册房地产估价师：陈庆：注册号：

赵永：注册号：

估价报告出具日期：二。一七年九月七日

作卧室。

长寿区三峡路

20号附3号

1层

23.59

22.68

带夹层（夹层由业主自己隔成），一层用作商铺（小吴便利店），夹层用作卧室。

2.5

总层高约5

估价对象（长寿区三峡路20号附8号、6号、3号商铺）内部装修状况为简单装修，内墙面刷白色乳胶漆，地面铺地砖，窗户为铝合金玻窗。总体维护保养状况一般；采光通风状况一般；配套设备设施:水（暗装）、电（暗装）、气、讯，设施设备齐全，外表状况和设备完好，管道畅通，现状较好，使用正常。

2、土地状况估价对象所处地块均坐落于长寿区三峡路20号，据委托方提供的土地证显示，估价对象占用地块土地使用权类型为出让；共有使用权面积486.4平方米；土地使用权面积（长寿区三峡路20号附8号

89平方米、附6号6.55平方米、附3号12.46平方米）；土地使用权终止日期2049年9月8日；证载土地用途为其他商服用地，利用现状为其他商服用地；房地籍号：CS010003（附8号商铺）、CS010005（附6号商铺）、CS010008（附3号商铺），图幅号：不详；地形地势：形状呈不规那么多边形，地势有平坦；地质状况：未见明显下沉;宗地四至：北临凤城街道、南临卫古路、西临实验二小、东临西门；土地开发程度为红线外“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平整），红线内“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平整）；据渝国土房管〔2012）305号文规定所查,估价对象所在宗地级别为商业8级。

（二）区位状况1、长寿区区域因素

长寿区位于东经106度49分至107度27分，北纬29度43分至30度12分之间，处于重庆腹心地带，襟长江而临重庆主城，总面积到达1423.62平方公里。东南接壤涪陵区，西南与渝北、巴南区为邻,东北接垫江县，西北与四川省邻水县相接。辖4个街道、14个镇：凤城街道、晏家街道、江南街道、渡舟街道、长寿湖镇、云台镇、葛兰镇、但渡镇、邻封镇、云集镇、双龙镇、龙河镇、海棠镇、石堰镇、新市镇、八颗镇、洪湖镇、万顺镇。共有28个社区、223个行政村,312个居民小组、1881个村民小组，区政府驻凤城街道。

由于长寿处于重庆腹心地带，因此它的交通也随之兴旺，它不仅是重庆主城到三峡库区和渝东地区的必经之地，而且也是重庆通往上海、成都和福州的交通枢纽。渝（重庆）宜（宜昌）、渝（重庆）涪（涪陵）高速公路纵贯全境，在境内设有晏家、桃花、但渡、合兴、云台、古佛六座互通式立交桥。境内有通车公路干线6条，支线40条，总长572公里。国道319、318线横贯区内。全区基本形成了以高速公路、国道319线、长寿长江公路大桥为主干骨架，覆盖到村的公路交通网。按照市政府的总体规划，长寿区将会开展成为重庆市未来的化工区，以天然气化工和钢铁为主，带动旅游、生态农业来建设一小时经济圈内的中小城市。根据目前的开展态势，长寿区已经完成了“长寿化工园区、重钢搬迁、桃花形成建设等重大的区域性的经济建设初步框架，还在继续建设中的上述区域中的投资仍在继续建设之外，还有连接桃花形成的渡州即将全面启动，主要是火车客运站也规划在该城区，届时目前的长寿晏家火车站将会成为货运站，主要功能将会是物流运输；大量的国外著名企业与合资企业还继续前往化工园区安家落户；居民聚集地除桃花新城之外，还有菩提山北部新区。长寿湖生态农业旅游风景区以沙田柚、广柑橘柑和生态鱼等喜迎外地观光客。长寿目前已经初步完成了交通网络骨架的建设，高速路四通八达，经济辐射作用强，市内公交车已经开通6路运行约两年了，很多外地打工者返乡后感觉比在外地收入相比收入差不多但是开支也减少了，返乡打工者购房者不少，毕竟桃花新城十几个楼盘的入住率提高已经聚集了大量的人气，商机无限。投资房产的收益效果与外地投资相比要大得多。未来10年，长寿的城市化规模将会超越涪陵，城市建设将会拓展更大的空间。

2、估价对象区域状况

估价对象均位于长寿区三峡路20号，周边楼盘有美奥花园、永秦花园、龙凤花园。周边公共服务配套设施有：学校教育设施（长寿一中、长寿实验一小、第二实验小学）、医疗卫生配套（长寿区人民医院、长寿区中医院等）、餐饮娱乐设施（洞子人家、霸王牛肉、麦嘉基等）、金融邮电设施（凤城邮政储蓄、中国人民银行（长寿支行）等），生活服务配套设施（小当家超市、永辉超市等），生活及