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房屋中介居间合同纠纷

引言

在房地产交易市场中，房屋中介作为连接买卖双方的桥梁，通过提供房源信息、促成交易等居间服务，极大降低了交易成本。然而，随着房产交易数量激增，中介居间合同纠纷也日益凸显。这类纠纷不仅涉及买卖双方与中介的利益分配，更关乎市场交易的诚信基础与法律秩序。从常见的“虚假房源”投诉到复杂的“跳单”争议，从佣金支付标准不清到服务质量不达标，房屋中介居间合同纠纷呈现类型多样、矛盾交织的特点。深入分析此类纠纷的成因、争议焦点及解决路径，对规范中介服务行为、保护消费者权益、维护房地产市场健康发展具有重要意义。

一、房屋中介居间合同纠纷的常见类型

房屋中介居间合同纠纷的表现形式多样，既有因中介服务不规范引发的矛盾，也有因合同条款模糊导致的争议。通过梳理司法实践中的典型案例，可将其归纳为以下四类。

（一）虚假信息误导引发的纠纷

部分中介为快速促成交易，可能通过夸大房屋优势、隐瞒关键信息等方式误导客户。例如，中介可能宣称“房屋无抵押”“学区未占用”“房龄仅10年”，但实际交易时买方发现房屋存在未披露的银行抵押、学区已被前业主使用、房龄实际超过20年等问题。此类纠纷的核心在于中介是否履行了“如实报告”义务。根据《民法典》第962条规定，中介应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；若故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担赔偿责任。但实践中，买方往往因缺乏证据（如中介口头承诺未留存记录）难以维权，或因“急于购房”而忽视核实信息，最终导致纠纷。

（二）佣金支付争议纠纷

佣金是中介服务的核心对价，但因合同约定不清或履行情况变化，常引发争议。常见情形包括：其一，佣金比例不明确。部分合同仅写“按行业标准支付”，但不同中介的“行业标准”差异大，买卖双方与中介易就具体金额产生分歧；其二，服务未完成是否支付佣金。例如，中介促成买卖双方签订《购房意向书》但未达成正式买卖合同，中介主张已提供服务应支付部分佣金，买方则认为未完成交易无需支付；其三，“未促成交易”是否有权收取费用。根据《民法典》第964条，中介未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。然而，部分中介合同约定“无论交易是否成功均收取固定费用”，此类条款是否有效常成为争议点。

（三）合同履行瑕疵引发的纠纷

中介服务不仅包括信息匹配，还涉及协助办理产权过户、贷款申请、房屋验收等后续环节。若中介在这些环节未尽到合理注意义务，可能引发纠纷。例如，中介承诺“全程协助过户”，但在办理过程中因未及时提醒买方准备材料、未核实卖方婚姻状况（导致共有权人未签字）等原因，导致过户延迟或失败；或中介未提醒买方查验房屋质量（如漏水、墙体裂缝），买方收房后发现问题，要求中介承担责任。此类纠纷的关键在于界定中介的服务范围与责任边界——中介是“全程负责”还是仅“协助配合”，需结合合同约定与行业惯例综合判断。

（四）“跳单”行为引发的纠纷

“跳单”指买方或卖方利用中介提供的房源或客户信息，绕过中介直接交易，以逃避支付佣金的行为。例如，买方通过A中介看房后，私下联系卖方或通过B中介完成交易；或卖方通过中介找到买家后，双方协商解除中介合同自行交易。《民法典》第965条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”但实践中，判断是否构成“跳单”需满足两个条件：一是中介确实提供了具体的交易机会（如带看特定房源、提供独家信息）；二是委托人利用该信息绕开中介。若买方通过公开渠道（如其他中介平台、房屋官网）获取同一房源信息，则不构成“跳单”。

二、房屋中介居间合同纠纷的核心争议焦点

尽管纠纷类型多样，但其核心争议往往围绕“权利义务边界”展开。通过分析司法裁判案例，可总结出以下四大焦点问题。

（一）居间服务“完成标准”的认定

居间服务的完成标准直接关系到佣金支付条件。部分合同约定“促成买卖双方签订正式买卖合同即完成服务”，但买方可能认为“需完成过户并交房”才算服务完成。法律层面，《民法典》第963条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”即只要中介促成双方达成合意（签订合同），就有权收取报酬。但实践中，若合同签订后因中介过错（如未核实产权）导致交易失败，买方可能主张中介未完成“有效服务”，要求退还佣金。此时法院通常会结合中介的过错程度判断：若中介无过错，买方需支付佣金；若中介存在故意或重大过失，可能需退还部分或全部佣金。

（二）中介“如实报告义务”的范围

中介的“如实报告义务”是法定义务，但“哪些信息必须报告”常存争议。根据法律规定，中介需报告的“重要事实”包括：房屋产权状况（是否抵押、查封、共有）、房屋权属来源（是否继承、赠与）、房屋质量问题（是否存在结构安全