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1地产债：政策回暖VS到期承压

2021年末至今，中央及地方纷纷出台地产相关利好政策，但政策边际放松的同时，民营房企仍频现展期、违约事件，个体风险持续暴露，房企分化已成为必然趋势。当下，对于政策落地情况、执行效力，以及房企销售回款和债务滚续，利好政策何时由行业传导至个体，由大型公司传导至中小型公司成为提振市场信心的关键。本文主要梳理了近期地产行业相关政策、房企最新发债情况以及2022年到期压力等市场动态，以供投资者参考。

1』行业政策：地产政策边际放松，“因城施策”力度加大

需求端,年初，央行公布5年期以上LPR下调5个基点至4.6%,这是自2020年4月以来，5年期以上LPR首次出现下调。随后，“因城施策”实施力度加大，四大行同步下调广州地区房贷利率；部分非限购城市下调首付比例，上调公积金贷款额度，加快按揭贷款审批和放款速度，对冲三四线城市去库存压力，助力房地产市场合理需求的释放。资金端,银行、优质房企等纷纷发行房地产并购侦，加速出险地产项目消化、助力风险化解：也有媒体称，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。其次，央行、银保监会发文明确，保障性租赁住房项目的相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。同时，全国性商品房预售资金监督管理办法出台，在确保项目交付的前提卜《也提高了预售资金使用的灵活性。

图1：2022年初至今部分地产行业相关政策新闻

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政府官网、中证网、财联社等,

1.2房企融资：新发以央国企为主，民企融资成本有所提升

信用债方面?2022年1月至今，市场约发行60只地产信用债，发行规模合计624亿元。33家发行人中涉及4家民营企业龙湖、滨江集团、金科和金地。主体评级方面，AAA、AA+和AA级发行规模占比分别为89%、6%和6%；低评级主体中，北京住总房地产开发发行2只债券，均由住总集团担保：南京金融城建发行1只债券，由南京紫金投资集团担保；此外，安徽高速地产和武夷

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