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房地产企业营改增账务处理实务指南

自全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”）以来，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其税务处理与会计核算均发生了深刻变革。增值税的“价外税”特性、“链条抵扣”机制以及房地产开发周期长、业态复杂等特点，使得房地产企业的账务处理面临诸多新的挑战与考验。本文旨在结合房地产企业的经营实际，从实务操作角度出发，系统梳理营改增后房地产企业核心业务的账务处理要点与难点，以期为财务人员提供一份具有实操价值的参考指南，助力企业在合规前提下提升财务管理水平。

一、营改增对房地产企业会计核算的深远影响

营改增并非简单的税种转换，其对房地产企业的影响渗透到会计核算的各个层面。相较于营业税下“价内税”的简单计提缴纳，增值税的“价外税”属性要求将收入与税额分离，这直接改变了收入确认的金额和时点。同时，进项税额的抵扣机制使得企业在采购环节、成本归集环节的核算精度要求大幅提高。此外，房地产企业普遍存在的预售模式，在增值税体系下对应着预缴税款、纳税义务发生时的税款清算等复杂流程，进一步增加了会计处理的难度。因此，财务人员必须深刻理解税制变革的内涵，准确把握新的核算要求。

二、房地产企业增值税账务处理的核心概念界定

在深入探讨具体账务处理之前，有必要先厘清几个核心概念，这是确保后续处理准确无误的基础。

（一）纳税人和扣缴义务人

房地产企业通常作为增值税的一般纳税人，适用一般计税方法。但若其销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法。小规模纳税人则适用简易计税方法，但在房地产行业中，具备一定规模的开发企业多为一般纳税人。

（二）计税方法

1.一般计税方法：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。销项税额以销售额和适用税率计算。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用税率为9%（注：根据最新政策调整，此处原为11%，后历经调整）。

2.简易计税方法：应纳税额=销售额×征收率。房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目选择简易计税方法的，征收率为5%。

（三）销售额的确定

销售额是计算销项税额的基础。对于一般计税方法，销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。对于简易计税方法，销售额为取得的全部价款和价外费用除以（1+征收率）。

（四）纳税义务发生时间

这是增值税处理中的关键节点。房地产企业销售自行开发的房地产项目，其纳税义务发生时间通常为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。对于采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时，企业需要预缴增值税，但此时纳税义务尚未发生。

（五）预缴税款

房地产企业在收到预收款时，应按照3%的预征率预缴增值税。预缴税款的计算，一般计税方法下以取得的预收款扣除支付的土地价款后的余额为基数，简易计税方法下以取得的预收款为基数。

三、房地产企业核心业务增值税账务处理实务

（一）科目设置

为准确核算增值税相关业务，房地产企业应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”等明细科目，并在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“销项税额”、“进项税额转出”等专栏。这些科目的设置与运用，是规范账务处理的前提。

（二）预售阶段的账务处理

房地产项目在完工前通常会进行预售，收到预收款时，纳税义务尚未发生，但需预缴增值税。

1.收到预收款时：

借：银行存款

贷：预收账款

2.预缴增值税时：

一般计税方法下：

预缴增值税额=（预收款-对应已售面积的土地价款）/(1+9%)×3%

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

简易计税方法下：

预缴增值税额=预收款/(1+5%)×3%

借：应交税费——简易计税(或应交税费——预交增值税，根据科目设置习惯)

贷：银行存款

*（注：实务中，对于简易计税方法下的预缴，有的企业直接通过“应交税费——简易计税”核算，有的则通过“应交税费——预交增值税”过渡，需保持一贯性。）*

（三）完工交付阶段的账务处理

当房地产项目完工并交付给购房者时，通常意味着纳税义务发生，应确认销售收入，并计算结转销项税额。

1.确认收入，结转销项税额：

借：预收账款(已收预收款)

应收账款(差额，如有)

贷：主营业务收入(不含税销售额)

应交税费——应交增值税（销项税额）(一般计税方法)

或应交税费——简易计税(简易计税方法)

对于一般计税方法，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)

销项税额