土地经济学第十六章-土地使用制度课件.pptVIP

第十六章土地使用制度;1．本章内容

????本章系统介绍土地使用制度的有关概念、土地使用制度与土地制度的关系以及土地使用制度的分类等；在此基础上，分别介绍我国城市土地使用制度和农村土地使用制度的现状、特点、演变，以及完善城市土地使用制度和农村土地使用制度的措施。;2．学习要点

????（1）掌握土地使用制度的基本理论

????（2）认识现阶段我国城市及农村土使用制度的特点以及存在的问题，并结合实际提出相应的对策建议;第一节?土地使用制度概述

;二、土地使用制与土地所有制的关系

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????在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的重要手段。

在国外，规范土地所有和土地使用关系的法律制度称为地上权制度，该制度已经成为资本主义国家解决土地“归属（所有权）”与“用益（使用权）”之间矛盾的有效法律形式。;三、土地使用制度的分类

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????从土地使用者与土地所有者是否同一的角度，可将土地使用制度分为土地所有权与使用权相结合和土地所有权与使用权相分离两大类，简称两权结合与两权分离。;;第二节?城市土地使用制度

;?1．土地使用权出让

???土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

城镇国有土地使用权的出让方式主要有三种：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。

???根据现行相关法律、法规、条例的有关规定，城市土地使用权出让最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或其他用地50年，具体出让土地使用权的年限，在最高年限内由出让方决定，或由出让、受让方共同决定。;2．国有土地租赁

???国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

???国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。

???国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。

???国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；具体租赁期限由租赁合同约定。采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式等；最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。;3．土地使用权作价出资（入股）

???土地使用权作价出资（入股）是指国家根据需要，以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依法转让、出租、抵押。

???土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权委托给有资格的国有股权持股单位统一持有。;4．土地使用权授权经营

???土地使用权授权经营是指国家根据需要，以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

???国有土地使用权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地。;5．土地使用权划拨

???土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给土地使用者使用的行为。

我国对这种方式的适用范围进行了严格的限制，仅限于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地等。;6．土地使用权转让

???土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

???土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

???未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

???土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

???土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。;7．土地使用权出租和抵押

???土地使用权出租是指土地使用者作为出租人