物业管理费收取及审核标准手册.docxVIP

物业管理费收取及审核标准手册

前言

本手册旨在规范物业管理费的收取行为，明确审核标准，确保物业管理活动的有序进行与各方合法权益的保障。物业管理费作为维持物业正常运营、提升服务品质的重要资金来源，其收取的合理性、公正性与审核的严谨性，直接关系到物业服务企业的健康发展及业主的切身利益。本手册适用于各类型物业管理项目，为物业服务企业、业主委员会及相关管理人员提供操作指引与参考依据。

第一章物业管理费的构成与定价原则

1.1物业管理费的构成要素

物业管理费的构成应基于物业服务合同的约定，并遵循国家及地方相关法律法规。其核心构成通常包括但不限于以下方面：

*人员费用：物业服务中心各类从业人员的薪酬、福利、社保及培训等相关支出。这部分费用需根据项目实际配置的岗位及人员数量，结合当地人力资源市场行情进行核算。

*物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：涵盖电梯运行维护、供水供电系统维护、消防设施维护、公共照明、公共区域清洁、绿化养护、化粪池清掏等。此部分费用需考虑设施设备的老化程度、维护周期及材料成本等因素。

*物业管理区域清洁卫生费用：包括公共区域日常清扫、垃圾收集与清运、消毒消杀等服务所产生的人工、物料费用。

*物业管理区域绿化养护费用：指对物业管理区域内花草树木、园林小品等进行种植、灌溉、修剪、施肥、病虫害防治等养护工作的费用。

*物业管理区域秩序维护费用：用于维护物业管理区域内公共秩序，包括门岗值守、巡逻、监控系统运行、消防管理等方面的支出。

*办公费用：物业服务企业为开展物业管理活动而发生的办公用品、通讯、交通、差旅、会务等日常办公开支。

*物业服务企业固定资产折旧：物业服务企业用于物业管理的各类固定资产，如办公设备、工具、交通工具等按规定计提的折旧费用。

*物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：为应对可能发生的意外风险，物业服务企业为物业项目投保所支付的保险费用，具体险种与保额应结合项目实际情况确定。

*经业主同意的其他费用：在符合法律法规及业主共同决定的前提下，用于提升物业服务品质或满足特定需求的其他合理支出。

1.2定价原则

物业管理费的定价应遵循以下基本原则，以确保其公允性与可持续性：

*成本导向原则：物业管理费的制定应以合理的运营成本为基础，确保物业服务企业能够维持正常的运营并获得合理利润，同时避免不必要的成本转嫁。

*质价相符原则：物业服务收费标准应与其提供的服务内容、服务质量、服务水平相匹配。高服务标准对应较高的收费，反之亦然，让业主感受到物有所值。

*公平合理原则：费用的分摊应体现公平性，根据物业的类型、面积、享受到的服务程度等因素，合理确定不同业主的缴费标准。

*公开透明原则：物业管理费的构成、定价依据、收支情况等信息应向业主公开，接受业主监督。

*市场化调节原则：在政府指导价范围内或通过市场竞争形成价格，充分考虑区域经济发展水平、物业所处位置、市场供求关系等因素。

第二章物业管理费的计费方式与收取标准

2.1常见计费方式

物业管理费的计费方式应在物业服务合同中明确约定，常见的计费方式包括：

*按建筑面积计费：这是目前应用最为广泛的计费方式。通常以房屋产权证登记的建筑面积（包括套内建筑面积与公摊面积）为基数，乘以单位面积收费标准计算。单位面积收费标准需根据物业类型（如住宅、商业、办公）及服务标准确定。

*按套（户）计费：部分项目或特定服务内容可能采用按户收取固定费用的方式，如生活垃圾处理费等。此方式简便易行，但需注意其公平性。

*按使用面积计费：较少采用，以房屋的实际使用面积为计费基数。

*其他约定方式：根据物业项目的特殊性，经业主大会或业主代表大会同意，可采用其他双方认可的计费方式。

2.2收取标准的确定与调整

*初始标准的确定：新建物业的物业管理费初始标准，通常由建设单位根据物业规划、服务内容、成本测算等因素拟定，通过招投标或与前期物业服务企业协商确定，并在房屋买卖合同中预先告知购房人。业主大会成立后，可由业主大会与物业服务企业协商确定或调整。

*调整机制：物业管理费标准并非一成不变。当物业服务成本因人工、物料、能耗等市场因素发生较大变动，或因政策调整导致税费、保险等支出变化时，物业服务企业可提出调整申请。调整程序应严格按照物业服务合同约定及相关法律法规执行，通常需经业主大会表决通过，并向相关部门备案。调整过程中应充分听取业主意见，确保调整的合理性与必要性。

第三章物业管理费的收取流程与规范

3.1缴费周期与通知

*物业管理费的缴费周期通常为每月、每季度或每半年。具体周期由物业服务合同约定。

*物业服务企业应在缴费周期开始前，以书面通知、电子公告、