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最新物权法露台搭建案例

基本案情

刘某是某小区308房的产权人，陈某为与其相邻的301房的产权人，两个房屋之间隔着一个48平方米的露天平台。该露台与308房一楼的阳台相毗邻，该阳台为308房一楼唯一的通风、采光口。根据陈某提交的与开发商签订的《附加值确认表》约定，301房陈某对该露台享有专有使用权。

2020年4、5月间，陈某将露台的地面加高，并在露台上建设了一长方体状房屋，该房屋通过玻璃胶固定在地面，材质为PVC材质，颜色为茶色，高2.1米，长3.93米，宽2.85米，距离308房阳台直线距离1.8米。

刘某认为：陈某在露台搭建的房屋与刘某的房屋距离近，已严重影响了刘某房屋的通风、采光，且陈某加高露台地面与刘某房屋阳台的地面齐平，如遇台风或暴雨将会严重影响刘某房屋的排水。

刘某曾多次向陈某和物管等有关单位投诉，无果遂诉至法院，要求：陈某立即拆除在301房与308房之间的露天平台上搭建的玻璃房及在该露台上加高的地面，恢复至原来地面的高度。

*图为涉案露台玻璃房

裁判结果

广州市黄埔区人民法院一审判决：陈某拆除在301房与308房之间的露台上搭建的PVC房屋，驳回原告刘某的其他诉讼请求。

宣判后，双方均未提出上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

1、是否支持刘某要求陈某拆除该PVC房屋的请求？

根据现场勘查情况，陈某在其房屋外露台上建造的PVC房屋距离刘某房屋的一楼阳台非常近，中间仅隔1.8米，且该房屋高2.1米，长3.93米，宽2.85米，体积较大，已经完全遮挡刘某一楼的阳台，而该阳台是刘某房屋一楼唯一的通风口及采光口；同时，该PVC房屋颜色为茶色，并不透光。即陈某建造的PVC房屋阻挡了刘某一楼房屋的通风及采光，对刘某的生活造成实际影响，已经完全超过刘某必要的容忍限度，构成妨碍行为。因此，对刘某要求陈某拆除PVC房屋的诉请予以支持。

2、陈某在露台上加高地面可能导致雨水进入刘某的房屋，是否支持刘某要求陈某拆除加高地面、恢复至原来高度的请求？

根据现场勘察情况，刘某与陈某的房屋外的露台之间有一个地梁相隔，其中301房地面距离该地梁高23cm、308房外露台地面距离该地梁高13cm，且该露台上安装了地漏，目前也并未发生雨水因该露台地面加高而流入刘某房屋内的情况，刘某作为陈某的邻居，负有一定的容忍义务，因此对刘某的该诉请不予支持。

法官说法

我们常说“远亲不如近邻”，古亦有“三尺巷”的美谈传颂至今。无论是法律还是道德均倡导邻里关系要相互包容、团结互助。

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条的规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”相邻关系的本质特征体现在不动产权利人对相邻不动产权利人的避免妨害之注意义务以及相邻建筑物的不动产权利人之间必须负有一定的容忍义务。

因此，在相邻关系中，不动产权利人在行使对不动产的占有、使用等物权时，应做到：

避免在行使权利时对相邻不动产权利人造成损害。如不得影响其通风、采光、排水，不可产生噪音、气体、强光污染等；

在未侵害其权利时对相邻不动产权利人的行为负有容忍义务，并在合理的范围内给予相邻不动产权利人排水、通行等便利。

通过本案的审理结果，明确邻里关系中权利行使的界线，对目前因城市化进程中邻里距离缩减而频繁产生的矛盾起到较好的指引作用。

裁判理由

《中华人民共和国民法典》

第二百八十八条?不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第三百条?共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

正确认知楼顶露台的法律属性，厘清安全责任，既是小区治理的法治要求，也是业主为人处事的伦理观照；既关乎相邻关系的融洽和谐，更关乎房屋和住户的安全责任！

一、楼顶露台的性质

当今城镇楼房多为平顶露台。那楼顶露台的属性如何认定？也即其归顶层住户所有，还是归全体业主共有？这是一个必须弄清楚的法律问题。

我们先得从建筑物区分所有权说起。即把建筑物区分为专有部分和共有部分。

《民法典》第271条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

“专有部分”好理解，通俗地说就是房屋业主享有产权的那一部分。

那么哪些是“共有部分”呢？《民法典》第274条告诉我们：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第三条进一步规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等结构、通道、楼梯、大堂等通行部分均属于业主共有部分。”

“屋顶”既包括平台屋顶、斜坡屋顶和其他平斜结合屋顶。

依据《民法典》和有关司法解释规定，可知屋顶是公共部位，归全体业主共有