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2025年房地产经纪人房屋买卖合同中定金、违约金、损害赔偿的并用规则专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房屋买卖合同中定金、违约金、损害

赔偿的并用规则专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房屋买卖合同中定金、违约金、损害赔偿的并用规则专题试

卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房屋买卖合同中，买方支付定金后，卖方违约拒绝履行合同，买方主张适用

定金罚则的同时，能否再要求卖方支付违约金？

A、可以，定金和违约金可以同时适用

B、不可以，买方只能在定金罚则和违约金中选择其一适用

C、可以，但定金和违约金总额不得超过合同总价款的20%

D、不可以，定金和违约金均不得适用

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第588条规定，当事人既约定违约金，又

约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，定金罚则和

违约金不能同时适用，守约方只能选择其一。A选项错误，因为法律明确规定了选择适

用；C选项错误，虽然定金数额有限制，但这里的核心是选择适用而非并用；D选项错

误，守约方有权选择适用其中一种。知识点：定金与违约金的选择适用规则。易错点：

误以为定金和违约金可以叠加适用。

2、房屋买卖合同约定，如卖方逾期交房，每日按房价款的万分之五支付违约金。后

卖方逾期30天，买方实际损失为5万元，而按约定计算的违约金为6万元。买方能否

要求增加违约金？

A、可以，因为实际损失高于约定违约金

B、不可以，因为约定违约金高于实际损失

C、可以，但需提供证据证明损失远高于约定违约金

D、不可以，因为违约金具有惩罚性，不得调整

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第585条，约定的违约金低于造成的损失

的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损

失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本题中约定违约金（6万

元）高于实际损失（5万元），但未达到”过分高于”的程度，买方无权要求增加。A选项

错误，因为约定违约金已高于实际损失；C选项错误，只有在约定违约金低于实际损失

时才能请求增加；D选项错误，违约金主要是补偿性，可以调整。知识点：违约金的调

整规则。易错点：混淆”高于”和”过分高于”的法律后果。

3、买方支付定金后，因不可抗力导致合同无法履行，卖方是否应双倍返还定金？

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A、应当，因为卖方未履行合同义务

B、不应当，因为不可抗力属于法定免责事由

C、应当，但可以扣除必要费用

D、不应当，但应返还定金本金

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第590条，因不可抗力不能履行合同的，根

据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。同时，根据定金罚则的适用条件，只有因

一方当事人过错导致合同不能履行时才适用定金罚则。不可抗力属于法定免责事由，不

适用定金罚则，但卖方应返还定金本金。A选项错误，因为不可抗力免责；B选项错误，

忽略了返还定金本金的义务；C选项错误，不可抗力下不得扣除费用。知识点：不可抗

力对定金罚则的影响。易错点：误以为任何合同不能履行都适用定金罚则。

4、房屋买卖合同未约定违约金，卖方违约给买方造成损失10万元，买方能否同时

主张返还定金和赔偿损失？

A、可以，定金和损害赔偿可以并用

B、不可以，只能在定金和损害赔偿中选择其一

C、可以，但定金应抵作损害赔偿

D、不可以，因为未约定违约金

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第588条，当事人一方不履行合同义务或者

履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损

失，包括合同履行后可以获得的利益。定金和损害赔偿性质不同，定金具有担保性质，

而损害赔偿是补偿实际损失，二者可以并用。B选项错误，混淆了定金与违约金的选择

适用规则；C选项错误，定金不能自动抵作损害赔偿；D选项错误，违约金约定与否不

影响损害赔偿的主张。知识点：定金与损害赔偿的并用规则。易错点：误以为定金和损

害赔偿不能同时主张。

5、买方支付定金5万元（占房价款10%），后卖方违约，买方实际损失8万元。买

方选择适用定金